joi, 20 septembrie 2007

Şapte ameninţări pentru piaţa imobiliară

Aflată într-o creştere evidentă din '89 până în prezent, piaţa imobiliară este unul din domeniile are suscită continuu interesul. Dacă stăm să judecăm, până la urmă cine nu ar fi interesat de o investiţie care într-un termen redus ţi-ar dubla, tripla sau chiar înzeci banii. Dacă ai fi cumpărat în 1990 o bucată de teren în Bucureşti, profitul pe care l-ai fi obţinut prin vânzarea terenului astăzi este extrem de greu cuantificabil. Presupunând că ai fi avut intuiţia să cumperi câţiva mii de metri pătraţi într-o zonă bună, probabil că o vânzare realizată azi te-ar fi trimis pe lista celor mai bogaţi oameni din România. Acesta este şi motivul pentru care piaţa imobiliară se situează în centrul atenţiei. Şi nu numai la noi.

Posibila scădere a preţurilor pe această piaţă a fost un subiect abordat de nenumărate ori. Anul trecut, guvernatorul BNR atrăgea atenţia asupra preţurilor exagerate din zona de nord a Bucureştiului, încercând să sugereze băncilor riscurile la care se expun prin creditarea investiţiilor in acea zonă. Privind retrospectiv, nu putem decât să observăm că în zona de nord a capitalei, nu numai că preţurile nu au scăzut, dar au crescut cu mult peste ceea ce estimau chiar şi dezvoltatorii. După aderarea la UE, au apărut numeroase voci care atenţionau asupra faptului că, preţurile imobilelor au scăzut în toate ţările care aderaseră în primul val imediat după aderare. Motiv destul de serios pentru a estima un comportament similar al pieţei imobiliare autohtone. S-a dovedit că nu a fost aşa, iar creşterile înregistrate sunt fabuloase. Puţină lume şi-ar fi imaginat anul trecut că o garsonieră în cartierul bucureştean Drumul Taberei, construită înainte de 1977, poate ajunge la un preţ de 65000 EUR. Iar dacă te iei după agenţii imobiliari, acest preţ este unul bun, întrucât toată lumea se aşteaptă ca preţurile să mai crească. Toate aceste observaţii te duc automat cu gândul la faptul că piaţa noastră imobiliară se mişcă fără oprire în sus, iar cei care încă mai susţin că preţurile imobilelor vor scădea nu sunt decât nişte neînţeleşi sau nişte indivizi care bravează şi se opun trendului din motive numai de ei ştiute. Ceea ce susţine creşterea este, inevitabil, cererea care este superioară ofertei. Deficitul de locuinţe continuă să fie mare, iar aceasta, spun agenţii şi analiştii imobiliari, va face ca preţurile să continue să crească încă cel puţin doi ani.

Motivul pentru care m-am hotărât să public această analiză este, în principal, legat de faptul că, aşa cum intuiesc, piaţa a intrat în supraîncălzire, iar aceasta nu poate avea ca efect decât o inversare a trendului sau, în cel mai bun caz, o stagnare. Cel mai bun exemplu de schimbare a trendului este cel înregistrat de către moneda naţională în raport cu euro. Nimeni nu ar fi pariat acum două luni pe o creştere a euro în raport cu leul. Existau numeroşi analişti care targetau euro la 2.8RON şi, sincer să fiu, nu ştiu pe ce se bazau. În acea perioadă m-a surprins în mod plăcut faptul că unul dintre cei care au evidenţiat faptul că este o contradicţie între aprecierea leului şi seceta care a făcut ravagii a fost Mircea Badea care, sincer să fiu, pare rupt de fenomenele financiare, dar a dovedit un simţ al realităţii extrem de dezvoltat. Un simţ al realităţii care pe care ar trebui să-l aibă mulţi dintre cei care intenţioneză să-şi cumpere o casă şi pe care îi îndemn să ia în considerare ameninţările pe care le-am identificat şi pe care le consider extrem de viabile. Ştirile precum cea referitoare la retragerea Polimeni sau faptul că piaţa stagnează(conform unor ştiri de ultimă oră) sunt lucruri care ar trebui sa-i neliniştească pe cei care pariază pe imobiliare. Citiţi mai jos ameninţările pe care le-am identificat şi ţineţi cont şi de ele atunci când vă hotărâţi să cumpăraţi un imobil.

1. Devalorizarea leului
Aceasta este principala ameninţare pentru preţul imobilelor. Piaţa imobiliară românească se raportează la euro, iar o apreciere a acestuia va antrena o presiune de scădere a preţurilor. Nu trebuie să uităm faptul că românii îşi încasează salariile în lei (decuplarea salariilor de euro s-a produs pe fondul aprecierii monedei naţionale, iar o recuplare este greu de imaginat). Aceasta va implica o reticenţă mai mare a oamenilor în momentul în care vor fi puşi în faţa contractării unui credit în monedă străină. Devalorizarea leului va afecta într-un mod dramatic preţul chiriilor; scăderea chiriilor ar putea fi declanşatorul inversării de trend.

2. Contextul internaţional
Ne place sau nu, trăim într-o societate globală, iar fenomenele economice se corelează cu o viteză fabuloasă. Recentele probleme ale pieţei imobiliare americane nu s-au rezolvat după injecţia de fonduri. Există încă numeroase semnale negative venite de peste ocean, iar semnalul că această criză se globalizează vine din Anglia, unde se înregistrează o rată extrem de ridicată a restanţelor rezultate din creditele ipotecare. Nu trebuie să dau decât exemplul băncii Northern Rock, unul dintre cei mai mari operatori de pe piaţa creditelor ipotecare, care confruntându-se cu un val de retrageri a fost nevoită să contracteze un împrumut de urgenţă de la Banca Angliei. Mai amintesc, cu toate că nu este cazul, că preţul acţiunilor Northern Rock a scăzut cu 31%. Probleme au început să apară şi în Spania, o altă piaţă care a avut creşteri susţinute la imobiliare. În cazul în care confirmarea acestei crize va veni şi de pe una din pieţe mari ale UE (Franţa sau Italia) fenomenul de depreciere va fi căpăta forme radicale. Nu este exclusă intrarea pe un trend descrescător a pieţei imobiliare japoneze, ceea ce ar face ca şi Asia să fie cuprinsă de această criză.

3. Contextul regional
Pieţele imobiliare vecine sunt deja sub noi în ceea ce priveşte nivelul preţurilor. Cu un deficit de locuinţe comparabil cu al nostru, pieţele imobiliare din Ungaria şi Polonia au un nivel al preţurilor mult mai mic şi aceasta în condiţiile unei infrastructuri net superioare. De asemenea, salariile din aceste ţări sunt superioare celor de la noi. Ţinând cont şi de tendinţa de uniformizare a preţurilor din UE, este posibil ca acest nivel al preţurilor să se constituie într-un factor suplimentar de presiune.

4. Creşterea restanţelor la creditele ipotecare pe piaţă
Ca urmare a deprecierii monedei naţionale, celor care au contractat credite în euro le va fi din ce în ce mai greu să facă faţă ratelor lunare. Relaxarea extrem de mare a creditării persoanelor fizice pentru achiziţia de imobile (începută acum câţiva ani şi desăvârşită la începutul anului curent cu acceptarea unor expuneri foarte mari) îşi va arăta adevărata faţă în momentul în care băncile vor fi nevoite să scoată la vânzare proprietăţile ipotecate. Dacă fenomenul incapacităţii de plată va lua amploare ne putem aştepta la o scădere accelerată a preţurilor. (O atenţionare sporită pentru cei care deţin acţiuni la bănci!)

5. Ameninţarea unor fenomene naturale
Declanşarea unui cutremur de peste 6 grade în zona Vrancea(să nu uităm că un cutremur nu s-a mai înregistrat de mult timp) va face ca actualele clădiri cu bulină(risc seismic A) să cadă, iar cele cu risc seismic B să trecă în clasa A. Aceasta va face ca marea majoritate a blocurilor construite înainte de 1977 să devină construcţii nesigure, fapt care, în mod sigur le va afecta preţul. Un cutremur va avea influenţe negative asupra întregii pieţe deoarece, în ochii investitorilor, piaţa imobiliară locală va fi considerată una nesigură. Putem spune că amploarea unui cutremur va afecta direct proportional preţul imobilelor.
De asemenea, spectrul unor inundaţii va face ca zone întregi din oraşe să fie considerate nesigure, deci improprii unor investiţii. Creşterea temperaturii globale va afecta în mod negativ preţurile din localităţile care nu sunt situate in apropierea cursului unei ape mari(râu sau fluviu). Din această perspectiva, există o ameninţare majoră pentru Bucureşti dacă ţinem cont de creşterea accelerată a populaţiei.

6. Schimbarea comportamentului românilor
Se remarcă în ultima perioadă o scădere a apetitului de proprietari a românilor. Practic, viaţa de chiriaş nu mai este ceea ce era înainte, existând numeroase avantaje ale acesteia din care amintim numai mobilitatea mai mare datorată posibilităţii de schimbare rapidă a locuintei şi lipsa problemelor legate de managementul proprietăţii(probleme care vor deveni din ce în ce mai complexe pe măsură ce vor fi introduse noi taxe pe proprietate). Deocamdată nu au apărut complexe rezidenţiale dedicate exclusiv chiriaşilor, dar multe din actualele dezvoltări imobiliare se vor reprofila în cazul picaj al pieţei imobiliare.

7. Profesionalizarea pieţei imobiliare
Motorul creşterii imobilelor a fost, în mod ciudat, agentul imobiliar. Aceştia nu au făcut altceva decât să impună plata comisionului exclusiv de către cumpărător, printr-o schemă destul de simplă: vânzătorul fixează un preţ, agentul adaugă acestui preţ comisionul pe care ar trebui să-l încaseze de la vânzător şi publică anunţul cu noul preţ, mai mare cu 2-3%. Este lesne de înţeles că, în momentul în care cineva decide să vândă, va lua ca bază preţul din ziar, care include şi comisionul agenţiei. Acesta a fost mecanismul care a făcut ca piaţa apartamentelor vechi să crească exponenţial.
Lanţul acesta va fi, în mod sigur, rupt de normele(europene) pe care va trebui să le îndeplinească o agenţie imobiliară. Implementarea acestor norme pe piaţa românească va duce la dispariţia numeroaselor agenţii imobiliare de cartier care nu fac altceva decât să strice piaţa imobiliară prin introducerea unor practici incorecte.

5 comentarii:

  1. Punctul 6 este complet nefundamentat in opinia mea. Chiar saptamana trecuta un prieten a aflat ca trebuie sa se mute din garsoniera inchiriata in Vitan deoarece proprietarul a decis sa o vanda. Stiu cazurile mai multor colegi obligati sa caute alta locuinta de inchiriat deoarece proprietarii au decis peste noapte sa creasca cu 50% chiria. Oamenii isi vor dori in continuare sa detina o proprietare , o baza a lor unde se pot intoarece oricand doresc.

    RăspundețiȘtergere
  2. Acest comentariu a fost eliminat de administratorul blogului.

    RăspundețiȘtergere
  3. Azi am descoperit acest blog si sunt incantat. Am citit cateva comentarii si le-am gasit foarte pertinente. Inclusiv articolul de fata.
    Am fost putin uimit de motivele de la punctul 5 care, desi sunt absolut reale si posibile, mi-au creat totusi un sentiment de "fortare a notei". Reptet, nu pentru ca nu ar fi posibile, ci pentru ca efectele lor nu pot fi cuantificate. Nu poti prevedea un cutremur si cu atat mai putin magnitudinea lui ca sa poti lua hotarari in functie de asta.
    Incalzirea globala este mai palpabila dar sunt greu de masurat efectele ei. Idem pentru inundatii.
    Cu siguranta ca toate acestea vor afecta piata imobiliara, dar intr-un timp mai indelungat. Dupa ce aceste fenomene vor fi avut loc sau in cazul permanentizarii lor. Ori aceasta necesita timp. Cel mult te poti orienta dupa fenomenele trecute si efectele lor asupra imobilelor din zona respectiva.
    Pentru perioada imediata insa sunt perfect valabile celelalte 6 motive. Si ele trebuie luate in serios de cei care vor sa-si cumpere o casa. Ii vor afecta cu siguranta intr-un timp mai scurt decat isi inchipuie multi. Valul se apropie si de noi.
    Daca ne gandim insa prea mult la posibilele calamitati naturale, riscam sa cadem in povestea cu drobul de sare si sa nu mai cumparam un imobil niciodata.

    RăspundețiȘtergere
  4. Interesanta analiza ta.. Am un singur dubiu, dar acesta se bazeaza pe faptul necunoastere. Atat de folositele "norme europene", eu nu vad cum ar putea aceste norme sa oblige agentii sa nu mai aplice aceste tactici de crestere a pretului.. In rest, felicitari pentru articol

    RăspundețiȘtergere
  5. Bogdan,
    normele europene se refera la anumite studii pe care trebuie sa le aiba un agent imobiliar i la anumite criterii care trebuie respectate de catre agentii. Prin introducerea acestor norme se prognozeaza scaderea de peste zece ori a agentiilor imobiliare.

    RăspundețiȘtergere