joi, 19 martie 2009

Imobiliare

N-am mai atacat demult acest subiect.Mai precis din decembrie, când estimam o scădere a preţurilor cu 50% faţă de nivelele de atunci. Între timp, văd că au apărut câţiva care vorbesc de creşteri de preţuri prin unele sectoare bucureştene ceea ce, nu-i aşa, nu poate decât să ne bucure.

Mi-e greu să-mi dau seama cum fac experţii respectivei agenţii calculele şi nici care sunt motivele pentru care pompoşii indecşi imobiliari sunt preluaţi cu frenezie de toată media. Dacă este cineva capabil să-mi explice care este preţul real al unei mărfi pe o piaţă blocată, probabil că mă voi număra printre adepţii acestor experţi. Cum însă, din punctul meu de vedere, nu există nicio fundamentare în modalitatea de calcul a respectivilor indecşi, simpla argumentare bazată pe aceste valori mi se pare lipsită de sens. Acesta este motivul pentru care am ajuns să-l apreciez pe Becali, cu declaraţia lui care a făcut înconjurul presei:"Eu nu mai am avere, domnule. Gata! S-a dus. Zero. Dacă nu poţi să-ţi vinzi marfa, să iei bani pe ea, nu ai nimic. Anul trecut, când m-au trecut în top, aveam, însă acuma nu".

OK, trebuie să recunoaştem că încă nu s-au simţit mişcări masive pe piaţa imobiliară şi aceasta din cauză că încă presiunea la vânzare este mică. De ce, răspunde Patriciu într-un interviu în Capital: "Deocamdată, singura stavilă în faţa acestei căderi este cârdăşia între finanţatori şi dezvoltatori. Finanţatorii nu îşi trec în bilanţ creditele neperformante, pentru că îşi pierd bonusurile, iar dezvoltatorii încă mai au ce mânca şi ţin la preţ. De aceea, piaţa e blocată. În câteva luni, căderea nu va mai putea fi oprită, probabil începând din aprilie, pentru că după bilanţul pe primul trimestru al anului nu vor mai putea fi ascunse aceste pierderi."

Nu-mi ascund aprecierea faţă de Patriciu. Este unul dintre puţinii oameni din ţară care au intuit criza şi s-a pus la adăpost. De asemenea, a dat câteva declaraţii categorice despre căderea pieţei imobiliare pe vremea când încă se purta euforia(totuşi nu înţeleg de ce s-a apucat atât de devreme de dezvoltări imobiliare). În ceea ce priveşte declaraţia din interviul luat de Capital, cred că a pus punctul pe i. Într-adevăr, scăderea nu va fi treptată, ci bruscă, aproape isterică. Iar în ceea ce priveşte pronosticul pe care l-am făcut în iarnă, este foarte posibil să mă fi înşelat. Căderea poate fi mult mai mare.

9 comentarii:

  1. Avea si taifun un material pe tema declaratiilor lui Patriciu si am comentat si acolo. A prevazut el caderea, dar a mai si pecit-o pe ici pe colo cand cu miscarea din decembrie 2008: Patriciu cumpără imobiliarele Fabian România

    De picat, eu cred ca vor pica la 30%. Asta e nivelul normal. Adica un apartament de 100.000 ar trebui sa valoreze in mod normal 30.000. Posibil sa vedem si cazuri disperate in care se va vinde la 20.000

    Dupa paste si eu cred ca se va strica jucaria. SI cu tot ajutorul FMI nu stiu daca Isarescu poate sa tina prea mult RON-ul sub 4.5

    Deocamdata bursele au luat avant si cred ca putem vedea un DOW la 8000 asa cum ziceam, posibil chiar 9000 dupa cum estimai tu.

    Din acest motiv dolarul s-ar putea sa scada pana la un 1.5 raportat la euro, fata de 1.27 cat a fost pana zilele trecute si fata de 1.35 cat este acum. Aurul ma astept sa ramana relativ stabil, pe la 900 cum e si acum.

    Nu cred ca declansarea inflatiei la dolar va avea loc in acest moment. Ma astept ca pana in iunie sa mai avem un episod de picaj la burse undeva la valoarea de DOW 5000, simultan cu o eventuala deflatie a dolarului.

    Abia apoi cred ca vom vedea hiperinflatia la dolar, cand toate o vor lua razna, pretul la aur va exploda odata cu DOW si bonurile de trezorerie americane vor fi in buda, asa cum o indica deja multe semne. Apropo de care, nu mi-ai zis daca ai aruncat un ochi peste articolul care ti-l recomandam ieri ;)

    RăspundețiȘtergere
  2. Este amuzant : "scaderea nu va fi treptata ci brusca". Nu stiu de unde iti iei informatiile imobiliare, insa scadere mai brusca decat in piata imobiliara romaneasca nu stiu sa se mai fi intamplat in alta parte, de fapt graficul preturilor aduce mai degraba a sargere de babal bursier decat imobiliar, avand forma unei tzepe .

    RăspundețiȘtergere
  3. Pretzul "real" este suma de bani pe care cineva este dispus sa ti-o ofere. Deci, dp asta de vedere ai putea spune fie ca nu se stie care este pretzul la imobiliare, pentru ca nu au loc tranzactzii, sau, cum a spus Bekali, ca pretzul este 0.

    Pe de alta parte, urmarirea pretzului din ofertele de vanzare nu este lipsita de valoare. Indica, cu o anumita marja de eroare, pretzul la care ai putea cumpara la un anumit moment.

    Intre 2002 si 2008 veniturile au crescut de 3x, iar pretzurile de 12x. O scadere bazata pe fundamente ar duce pretzul la triplul valorii din 2002 (aprox. 35k EUR / 2 camere).

    Numai ca scaderea nu va fi doar din motive fundamentale. Initial pretzurile (din oferte) au scazut ca urmare a restrangerii creditarii si a deprecierii leului, adica din motive fundamentale.

    Ulterior, se va intra in acelasi ciclu de feedback care a dus piatza la pretzurile aberante din 2007 - 2008, dar de data aceasta in sens invers.

    Oamenii asteapta sa vada "cat o sa mai scada", pretzurile scad pentru ca nu sunt clientzi, presupunerea de scadere este confirmata s.a.m.d.

    Ma astept ca fenomenul acesta sa faca posibile achizitzii la pretzuri derizorii, pretzuri care vor fi ulterior corectate, odata cu disiparea starii de panica. Miscarea asta ar putea fi speculata, dar timing-ul la cumparare trebuie sa fie foarte bun, altfel risti sa cumperi prea scump.

    RăspundețiȘtergere
  4. Flavian: Inainte de Fabian a mai investit intr-o dezvoltare imobiliara. Asta se petrecea la o luna sau doua dupa ce a facut primele prognoze. Intr-devar inexplicabil...

    Renderman: Faci aceeasi greseala ca si dei de la ZF. Un index de preturi nu se face dupa preturile din anunturi. Acelea sunt false si usor de manipulat(am mai tratat acest subiect). In mod normal trebuie sa te iei dupa pretul la care se finalizeaza tranzactiile. Daca vei studia graficul acestor preturi peste cateva luni, vei intelege exact ce-am vrut sa spun atunci cand am afirmat ca vom avea parte de o scadere brusca.

    mobutu: Sunt tentat sa-i spun foame.

    John: total de acord cu rationamentul tau.

    RăspundețiȘtergere
  5. se pare ca esti cuprins de o euforie a dezastrului, chestiune care imi provoaca o stare de tristete. e suficient sa prezinti comentariile - pertinente, de altfel - fara a mai adauga si puseurile de incintare ca prezicerile tale chiar devin reale ( chestiunea cu "sa admiram acum dansul cardurilor" mi s-a parut deplasata si de gust indoielnic)

    RăspundețiȘtergere
  6. Ok, de acord dar deja o garsoniera se da cu 30.000 de euro si asta era pretul in 2005.
    Cat o sa mai scada? Imi e greu sa cred ca va ajunge o casa la pretul unei masini. Sau e cazul sa scada si preturile la masini?
    Daca te uiti mai atent preturile la bunurile de folosinta indelungata au luat-o la vale, cele de stricta necesitate cresc.
    Am mutat specula dintr-un domeniu in altul.

    RăspundețiȘtergere
  7. dan: Pe de o parte spui ca sunt euforic, pe de alta parte ca ceea ce spun e pertinent. Eu ce sa mai inteleg?
    Ti se pare ca nu am dreptate? Este foarte posibil. Nu vreau sa par si nici sa fiu o "mama omida". Spun doar opiniile pe care le am intr-un limbaj clar. Nu cred ca incit la ceva si nici ca o iau pe aratura(cel putin asa sper).
    In ceea ce priveste stilul pe care-l folosesc no comment. Nu am pretins niciodata ca sunt vreun maestru al scrisului cu toate ca mi-ar placea teribil sa fiu!

    RăspundețiȘtergere
  8. Citind stirea de mai jos nu pot sa nu ma intreb daca primariile vor avea un cuvant important de spus pe piata imobiliara... cel putin anul acesta...
    http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/primarii-se-gandesc-cum-sa-transforme-proiecte-imobiliare-de-lux-in-locuinte-sociale-7765.html

    RăspundețiȘtergere