joi, 29 octombrie 2009

Sperante desarte

Cifrele referitoare la vânzările de case noi din SUA au fost cauza de la care a început cutremurul tuturor burselor. Aşa cum finalizarea programului "Cash for Clunkers" a consemnat o scădere dramatică a numărului de automobile vândute, finalizarea echivalentului american al programului "Prima Casă" a avut ca efect o scădere abruptă a vânzărilor de case.

Reacţia burselor este un fenomen îngrijorător. Spun aceasta nu prin prisma scăderilor consemnate, ci a ceea ce reprezintă de fapt aceste scăderi. Reacţia nu face altceva decât să trădeze credinţa investitorilor de peste tot că economiile îşi vor reveni urmând acelaşi pattern care a dus la dezastru, iar aici cred că este vorba de o eroare deosebit de mare. Nu poţi investi cu speranţa că un balon care, de altfel, încă nu s-a dezumflat complet se va reumfla pentru revenirea economiilor. Pur şi simplu asta nu s-a întâmplat niciodată. De exemplu, după explozia iraţională a preţului bulbilor de lalea, a urmat picajul iremediabil din 1637, iar acum poţi cumpăra de la supermarket ceea ce în 1636 îşi permiteau doar nobilii sofisticaţi şi deosebit de bogaţi.

Marea problemă a imobiliarelor este că încă nu au cunoscut bottom-ul(poate cu mici excepţii). Este o situaţie ciudată, dar perfect explicabilă.Peste tot în lume imobiliarele sunt încă foarte scumpe, iar ceea ce vedem acum este un bottom al vânzătorilor, nicidecum unul real. Stagnarea preţurilor este dată de speranţa generalizată că, după recuperarea economiilor, preţurile proprietăţilor o vor lua din nou accelerat în sus. Aşa se face că în zone realmente artificial umflate(de ex. Spania, Cipru, etc.) scăderea preţurilor nu este nici pe departe cea la care ne-am fi aşteptat la începutul crizei. Aceasta este cauzată de proprietarii care au decis că mai pot aştepta 6 luni-1 an pentru a vinde la preţurile pe care ei le consideră acum "corecte". Personal cred că e vorba de o iluzie, iar cei care gândesc aşa nu vor avea decât de pierdut. Ca şi în România, peste tot în lume statele au nevoie disperată de bani. Paradoxal este că această nevoie de bani vine pe fondul unor presiuni din partea mediului de afaceri pentru reducerea taxelor şi impozitelor. Cum deja nu se mai poate pune problema inventării unor noi impozite sau taxe pentru firme, foamea statelor se va îndrepta către proprii cetăţeni. Iar aici, singurul şi cel mai "rentabil" mod de colectare este unul vechi de când lumea: taxa pe proprietate. Creşterea acestor taxe este iminentă la nivel global, iar atunci când se va produce vom avea o nouă "reaşezare" de preţuri la nivele ceva mai apropiate de realitate.Cel mai probabil, după atingerea nivelului de echilibru, imobiliarele vor cunoaşte un trend uşor descendent pe termen lung.

Realitatea este că imobiliarele nu sunt şi nu au fost niciodată o investiţie. Taxele pe care trebuie să le plăteşti, asigurările, reparaţiile, consolidărilă, îmbunătăţirile s.a.m.d. sunt elemente pe care uităm să le luăm în consideraţie atunci când achiziţionăm o casă. Dacă atunci când cumperi un imobil pentru tine(cu destinaţia locuinţă) aceste costuri sunt ignorate "by default", când te hotărăşti să faci o "investiţie" e bine să ţii cont de ele întrucât, pe termen lung, preţul unui imobil tinde către zero(singurul care-şi păstrează un preţ fiind pământul pe care e construit). E o realitate, nu o speculaţie!

14 comentarii:

  1. Dane, desi sunt si eu nerabdator sa vad inceperea caderii la burse, mai am o mica retinere.

    Saptamana asta stii probabil ca s-au scos la licitatie cantitati imense de bonuri de trezorerie.

    Daca s-ar fi suprapus peste un dolar tot mai anemic, nu cred ca iesea bine.

    Deci probabil s-a dat voie la o scadere mai accentuata ca de obicei si pentru a compensa acest fapt.

    Astept asadar sa vedem si saptamana viitoare continuand scaderile si DJI-ul ajungand sub 8500 ca sa incep sa ma bucur.

    RăspundețiȘtergere
  2. Acest comentariu a fost eliminat de autor.

    RăspundețiȘtergere
  3. Perspectivele pietei imobiliare: http://www.youtube.com/watch?v=CqMaiJZGHfQ :)

    RăspundețiȘtergere
  4. Imobiliarele sunt o investitie dar ( dupa mine unul ) la "volume mari". Adica daca ai un bloc intreg de inchiriat poti negocia si alte tarife, ai o oarecare rezerva pentru perioadele de lipsa chiriasi la unele apartamente s.a.m.d.

    In rest - pentru "omul de rind cu ceva bani" - un imobil doua in plus pe linga cel in care sta poate fi asa ... o alternativa la un depozit bancar pentru pensie/in caz de ceva ... ;)
    In nici un caz insa o modalitate de imbogatire - cum s-a perceput euforic in ultimii ani.

    RăspundețiȘtergere
  5. O casa, ca si orice alt produs, se devalorizeaza in timp. Doar ca devalorizarea este mult mai mica si se intinde pe perioade mult mai mari de timp decat, sa zicem, la o masina. A crede ca o casa este o investitie pe termen lung (alta decat a locui in ea) este un mit.

    RăspundețiȘtergere
  6. Da si nu. Pe termen lung o locuinta intretinuta acceptabil - cu costurile de rigoare fireste - tinde totusi sa se aprecieze cu o corelatie destul de buna fata de venitul mediu net.

    Acuma na - intervin si aspectele legate de costurile de intretinere si aprecierea/degradarea locatiei s.a.m.d. dar acestea sunt destul de specifice fiecarui caz in parte. :)
    In mare insa daca din veniturile din inchiriere se acopera costurile unor reparatii si renovari la 5 sau 10 ani si mai ramine acolo asa ... cit de-o ciorba ( = ceva comparabil cu dobinda obtinuta de la banca ) e OK in ideea pe care am enuntat-o in mesajul precedent.

    RăspundețiȘtergere
  7. MIA,
    daca obtin acelasi castig tinand banii in banca de ce dracu sa mai "investesc" in imobiliare?

    RăspundețiȘtergere
  8. Probabil ca sa nu tii toate oole lui Nastase in acelasi cos. Diversificare.

    RăspundețiȘtergere
  9. :) Pe termen foarte lung - sute de ani - o casa este o investitie. De exemplu casele din centrele istorice ale oraselor din Germania. Bineinteles si pozitia trebuie sa fie una buna.

    RăspundețiȘtergere
  10. off topic:

    http://www.cnbc.com/id/33529398

    au inceput fratii nostri de la goldman morisca cu stiirile negative. cred ca au marcat profitul si au si shortat ceva...asa ca pazea, vine cumva ruperea??

    RăspundețiȘtergere
  11. >Probabil ca sa nu tii toate oole lui Nastase in acelasi cos. Diversificare.

    Si de asta si din motive sa zicem "psihologice" : pentru ca e mai usor sa decizi sa mergi la banca sa raschetezi un cont si sa bulesti banii decit sa vinzi o casa in care de preferinta ai niste chiriasi s.a.m.d. ;)

    RăspundețiȘtergere
  12. Imobiliarele sunt o investitie daca ai cumparat cand putini puteau sa faca asta adica la preturi mici si ai vandut la preturi mari, altfel este o cheltuiala in plus, chiar si daca o iei sa locuiesti.

    RăspundețiȘtergere
  13. Pretul imobilelor a crescut atita timp cit banii au fost ieftini si din punct de vedere demografic a fost crestere. Acum ambii indicatori sunt pe invers... Numai in America sunt citeva milioande de case vacante ca sa nu mai zic de faptul ca aproape toate casele din america sunt supra dimensionate pentru o familie normala. Este practic incredibil cum toti americanii si dau libertatea pe o casa pentru care muncesc o viata iar cind ies la pensie casa probabil ca nu mai valoreaza nimic deoarece a devenit foarte veche - asa cum a zis si Dan, doar pamantul mai are valoare in momentul in care casa nu mai este practic locuibilila.

    RăspundețiȘtergere
  14. @Dan

    Un apartament comunist este cu 600% mai scump acum decat era in 2002. Si asta dupa ce au scazut cu 40%. As spune ca a fost o investitzie foarte buna :)

    Lasand la o parte evenimentul asta one-time, nu vad cum ai ajuns la concluzia ca in imobiliare, vei iesi mereu pe minus. (<=> cu a spune ca nu sunt niciodata o investitzie)

    In cazul in care vom avea inflatzie mare la nivel global, iti garantez ca cei care vor detzine teren si/sau imobile vor iesi in fatza pentru ca celelalte mijloace de protectzie (burse, speculatzii forex s.a.m.d.) nu sunt accesibile oricui si necesita mult mai multe cunostitze pentru a fi valorificate corespunzator.

    PS: ma refer strict la rental property, nu la cumpararea casei in care locuiesti

    RăspundețiȘtergere