marți, 20 martie 2012

Când banii băltesc

Pe vremea în care Europa cunoştea isteria imobiliară, într-o singură ţară a Bătrânului Continent lucrurile mergeau normal. N-o să vă ţin mult în suspans: ţara respectivă se numeşte Germania. Din cauza numărului extrem de mic de proprietari, real estate-ul german a fost o piaţă mai degrabă liniară, cu mişcări previzibile ale preţurilor. O piaţă matură, unde singurele afaceri adevărate erau cele făcute la nivele mari. Un exemplu care-mi vine în minte a fost vânzarea în 2006 a întregului stoc de locuinţe al primăriei din Dresda. O tranzacţie în care primăria menţionată a încasat 1.2 miliarde $ de la fondul american Fortress Investment Group pentru aproape 50 000 de apartamente. De altfel, 2006 şi 2007 au fost ani interesanţi pentru imobiliarele germane. Fonduri mari de investiţii au intrat masiv în piaţă datorită preţurilor mici comparativ cu restul ţărilor europene. Dacă-mi amintesc bine, în acelaşi an 2006, Goldman a pompat aproape 5 miliarde de euro în imobile germane. Banii respectivi, în mare parte, au avut ca efect o reducere substanţială a datoriei oraşelor germane care au adoptat modelul Dresda. Iată unul din motivele pentru care Germania nu a fost lovită atât de rău de criză. 

În ciuda investiţiilor masive, preţurile imobilelor germane nu au crescut. Motivul este unul cât se poate de simplu: Germania este o ţară a chiriaşilor. Neamţul nu are vise de proprietar imobiliar, nu-şi doreşte achiziţia casei în care stă, motiv pentru care procentul proprietarilor este infim. Astfel, preţurile au continuat să rămână în limitele normale. Pe de altă parte, marilor investitori li s-a oferit o perspectivă clară a business-urilor lor. Cu o piaţă a chiriilor atât de dezvoltată, e clar că investiţia în imobile te transformă într-un fel de furnizor de utilităţi, cu perspective foarte limpezi pe termen mediu şi lung. Maturitatea pieţei imobiliare germane a ferit-o de căderile consemnate în celelalte ţări. În acest fel, investitorii  imobiliari, chiar dacă nu au avut parte de creşterile de preţuri pe care şi le imaginau în perioada nebuniei imobiliare, nu au avut parte nici de căderi ale preţurilor, conservându-şi foare bine investiţia. Piaţa imobiliară germană a avut aceeaşi linişte cu care eram obişnuiţi.

Iată însă că lucrurile sunt pe cale să se schimbe. Am fost deosebit de surprins să constat că numai anul trecut preţurile imobilelor nemţeşti au crescut cu o medie de 5%. Este, din punctul meu de vedere, un indicator foarte important deoarece sugerează o direcţie periculoasă: încălzirea pieţei imobiliare germane. Dacă în micile oraşe preţurile nu se modifică, marile oraşe ale Germaniei încep să fiarbă: Berlinul are un incredibil plus de 9.3%, Hamburg-ul de 7.7%, iar München-ul de 6.7%! Ratele mici de dobândă practicate de Banca Centrală Europeană, reorientarea băncilor nemţeşti aproape exclusiv către piaţa internă, iată câteva motive pentru care banii efectiv băltesc în Germania. Şi, în loc să mergă către investiţii serioase, se transformă în combustibil pentru încălzirea preţurilor imobilelor. Buzz-ul care se face acestei investiţii este destul de mare. Din ce în ce mai multe rapoarte ale băncilor de investiţii vorbesc despre perspectivele înfloritoare ale pieţei imobiliare germane. Mai mult, băncile locale dornice de plasare a banilor, le fac potenţialilor clienţi proiecţii interesante ale evoluţiei preţurilor imobilelor şi a raportului rată vs. chirie. Toate aceste realităţi mă fac să cred că putem asista, în scurt timp, la o încălzire puternică a pieţei imobiliare germane.

Întrebarea logică care ne vine imediat în minte este una simplă: de ce ar avea potenţial de încălzire acum, în condiţiile în care aceeaşi piaţă a traversat nebunia imobiliară din 2006-2008 fără nicio problemă? Ei bine, răspunsul cred că e la fel de simplu. În timp ce atunci existau oportunităţi de investiţie la tot pasul, acum lucrurile sunt total diferite. Întreaga Europă e în recesiune, peste tot e nevoie de bani care să acopere găuri nesustenabile. În aceste condiţii, preţurile mici de pe piaţa germană şi perspectiva stabilă a acesteia constituie un magnet pentru investitori. O continuare a creşterii preţurilor poate creşte şi apetitul de împroprietărire al omului simplu. Şi, ca să înţelegeţi despre ce vorbesc, vă voi spune că în Berlin raportul salariu/m2(cunoscut sub numele de Real Estate Purchasing Power; cu cât e mai mare cu atât preţurile sunt mai atractive pentru populaţia locală) este de 1,75 faţă de Londra unde avem 0.5 sau Paris 0.4(la Bucureşti avem o valoare situată în intervalul 0.2-0.3). 

Ce pot însemna toate acestea? Eu unul cred că avem un prim semn că în Europa banii sunt extrem de inegal distribuiţi. În timp ce anumite zone suferă, în altele banii prisosesc şi merg în investiţii aiuristice. De asemenea, putem sesiza accentuarea diferenţei dintre săraci şi bogaţi(o comparare a ratelor la care statele cu probleme îşi finanţează datoria externă este relevantă). Însă, în acelaşi timp, acest lucru ne poate sugera că Germania se află aproape de sfârşitul său de motor al Europei. În cazul în care imobiliarele vor câştiga ca şi procent al investiţiilor de-acolo, cred că vom avea un semn destul de clar de apropiere a unui dezastru. Desigur, acum lucrurile sunt încă îndepărtate de un asemenea scenariu, dar el nu trebuie exclus. Istoria ne-a demonstrat de atâtea ori că apogeul imobiliar precede dezastrul economic. Germania încă nu se află într-o asemenea situaţie, dar e bine să fim pregătiţi din timp pentru un asemenea scenariu. Şi, nu în ultimul rând, cei care vor să profite de pe urma unui asemenea scenariu, cred că ar trebui să-şi pregătească banii pentru, probabil, ultima speculă imobiliară a Continentului. 

14 comentarii:

  1. @ Neamţul nu are vise de proprietar imobiliar, nu-şi doreşte achiziţia casei în care stă, motiv pentru care procentul proprietarilor este infim.

    Habar nu am ce vise ( umede sau nu ) are neamţul de rând - dar nu m-aş hazarda la astfel de formulări bomobastice totuşi ... dacă nu ar exista astfel de "dorinţe" în fond nu ar fi nici un risc ? - însă 42-43% procent de proprietari nu e totuşi ceva "infim". Că e mai mic decât în multe alte părţi din Europa asta e altă poveste ...

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. E vorba de 39%, cifra care e infima pentru o tara ca Germania(dpdv al veniturilor, dezvoltarii samd). Si procentul nu e mai mic decat in alte tari din Europa, ci e cel mai mic!

      Ștergere
    2. Chiar si 39% numai infim nu este.

      Cresterile de preturi (daca sunt reale) pot fi explicate si pe baza inflatiei (in sensul ca de fapt nu e vorba de cresteri de preturi, ci de devalorizarea monedei euro).

      Ștergere
    3. Seb, inflatia e de doua ori si ceva mai mica(daca luam in considerare media cresterii) si de peste patru ori mai mica daca luam in considerare cresterea de preturi din Berlin! Asa ca inflatia nu e explicatia. Mai incearca! :-)
      In ceea ce priveste procentul de proprietari, afirm in continuare ca e extrem de mic. Evident, daca te compari cu Coreea de Nord, probabil e mare.

      Ștergere
    4. Depinde cum calculezi inflatia. Raportat la aur, euro s-a devalorizat cu 20-25% in ultimul an (o uncie de aur era 1.000-1.050 euro acum un an, iar in prezent e 1.250-1.300 euro).

      Ștergere
    5. Asta cu aurul e din ciclul sa ne dam cu parerea. Unde ai auzit tu de o asemenea modalitate de calcul a inflatiei? De ce nu calculezi in functie de pretul actiunilor Apple ca ai iesi mai bine?

      Ștergere
    6. Majoritatea nemtilor chiar nu-si permit o casa. Daca ar costa cat o cutie de chibrituri si-ar lua una de colectie.
      In plus, este foarte avantajos sa fii chirias in Germania, chiriasul are o multime de drepturi. Proprietarul nu te poate da afara, nu poate mari chiria. Poti sa faci ce vrei in casa inchiria.

      Ștergere
    7. "Asta cu aurul e din ciclul sa ne dam cu parerea. Unde ai auzit tu de o asemenea modalitate de calcul a inflatiei? De ce nu calculezi in functie de pretul actiunilor Apple ca ai iesi mai bine?"

      Compar o moneda (euro) cu alta moneda (aur) si vad cum se devalorizeaza una fata de cealalta. La fel cum in anii '90 comparam leul cu marca germana (care fata de leul de atunci era o moneda foarte stabila ca valoare).

      Ștergere
    8. Joe, un REPP de 1,75 in Berlin(vezi in articol) se traduce intr-o putere de cumparare trei ori mai mare decat a unui londonez sau de patru ori mai mare decat a unui parizian. Deci nu e vorba de a nu-si permite o casa ci, asa cum ai subliniat si tu, de comoditatea de a sta in chirie si de drepturile asociate.

      Seb, aia nu e inflatie, e pur si simplu o comparatie. In alta ordine de idei, aurul nu e moneda. :-)

      Ștergere
    9. O fi comparatie si nu inflatie. Ideea e ca se devalorizeaza moneda euro. Se vede asta si la pretul benzinei in toate tarile din zona euro (aici poate o sa zici ca e vina speculatorilor). Presupun ca la celelalte preturi e vorba de o inertie si din acest motiv acestea nu sunt afectate asa de mult (inca) - de unde si valorile mai mici ale inflatiei "oficiale".

      Tot la devalorizarea euro m-am referit si in primul post:
      "(in sensul ca de fapt nu e vorba de cresteri de preturi, ci de devalorizarea monedei euro)".

      O sa vedem in timp despre ce a fost vorba - cresteri de pret la imobiliare in Germania sau devalorizarea monedei euro (si tot in timp o sa vedem daca aurul e sau nu moneda).

      Ștergere
  2. Din ce stiu eu, in Europa, procentul de proprietari este mai mic doar in Elvetia. In toate celelalte tari europeene este mai mare decat in Germania.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Si pentru elvetia exista o explicatie. Proprietarii sunt obligati sa plateasca impozit pe un venit fictiv ce-ar rezulta din inchirierea caselor. Inca o data: venitul este fictiv, dar impozitul real! Atata vreme cata exista o ipoteca, valoarea dobanzii platite poate fi dedusa din venit, lucru care compenseaza venitul fictiv. Si se mai spune ca bancile nu au imaginatie.

      Ipoteca nu se plateste niciodata, ci se reinnoieste la un numar de an. That's it. Adica proprietarul detine ipoteca, pe care o lasa si mostenire...

      Ștergere
  3. După mine criza din Sudul Europei este și o criză a nepriceperii celor cu bani din Europa în a-și investi banii. Mă așteptam la astfel de vești.

    RăspundețiȘtergere
  4. Asa este , fiecare tara are gandirea ei aparte, educatia primita se reflecta in economia tari, in educaria tinerei generatii.

    RăspundețiȘtergere