luni, 30 mai 2016

Legea darii in plata - esecul tuturor

Am lăsat asă treacă puţin timp înainte de a analiza legea cu pricina. Aşa procedez de fiecare dată când am bănuieli total diferite de majoritate. În cazul Legii dării în plată cred că  nu sunt de acord cu nimeni. Rar mi se-ntâmplă un asemenea sentiment.

Recunosc faptul că am rămas cu un gust amar atunci când legea a tot fost amânată, pasată, „dată înapoi” şi împiedicată în calea spre aprobare de câte şi mai câte alte tertipuri procedurale. Era limpede pentru toată lumea că modul în care se-mpiedică lucrurile la fiecare pas nu ţine de normalitate ci de o influenţă nefastă a unor personaje din umbră.


Am spus-o şi-n trecut: Legea dării în plată este o lege normală. Cât se poate de normală! O lege care împarte echitabil riscul între bancă şi client. Mai mult, e o lege care funcţionează fără probleme şi fără isterie în marile economii ale lumii. Din acest punct de vedere, tot spectacolul dizgraţios oferit de băncile comerciale - având  Banca Naţională în post de primad(r)ónă - a fost un eşec colosal. Iar eşecul nu este - aşa cum v-aţi fi aşteptat - cel generat de promovarea legii. E ceva mult mai grav care loveşte, în aceeaşi măsură, şi partea adversă.

Când auzeai argumentele pro şi contra legii, în funcţia de partea pe care-o ascultai, aveai impresia că urmează colapsul ţării. Isărescu şi băncile vorbeau despre risc sistemic, în timp ce partea adversă, aliniată în spatele iniţiatorilor Piperea & Zamfir, vorbea despre zecile de mii de „oropsiţi ai sorţii”. Înainte de-a merge mai departe să înţelegem exact care a fost punctul fragil al dezbaterii. Putem cădea de acord că absolut tot războiul s-a dat în jurul creditelor acordate în perioada de boom imobiliar. Nu uitaţi, asta s-a întâmplat anterior anului 2008! Şi-acum să luăm mai multe cazuri ipotetice. 

Pentru a se încadra la maximul legii, un client ar fi trebuit ca în 2008 să achiziţioneze un imobil de 312 000 EUR. Pentru cei din provincie fac precizarea că au existat şi tranzacţii mult mai mari de-atât pentru imobile cu destinaţia locuinţă. Oricum, suma e destul de mare.  Marea majoritate a tranzacţiilor s-au făcut în jurul sumei de 100 000 EUR. Pentru a fi OK, o să luăm în calcul şi ipoteza unui credit de 50 000 EUR ca valoare minimă. Şi-acum să facem calculele! Pentru simplificare vom considera un avans de 20% care era uzual în perioada respectivă, iar dobânda pe care o vom lua în calcul va fi 9%. În realitate - considerând scăderile succesive de dobândă - lucrurile cred că arată mai bine pentru clienţi.

În primul caz, clientul a achitat un avans de 62 000 EUR. În perioada care a trecut de la acordarea creditului(considerăm 100 rate), suma creditului a scăzut cu aproximativ 30 000 EUR. Punând cap la cap, rezultă că - până acum - clientul a plătit 92 000 EUR, adică aproximativ 30% din valoarea iniţială a imobilului. În cel de-al doilea caz, clientul a plătit 25 000 EUR avans, iar soldul creditului i-a scăzut cu 14 000 EUR. Total 39 000 EUR. Pe scurt şi ultimul caz: avans 12 500 EUR, iar sold al creditului scăzut cu 5500 EUR. Repet, calculele sunt grosiere, dar apropiate de adevăr!

Legea dării în plată spune că subiectul  primului caz va înapoia băncii un imobil care iniţial a costat 312 000 EUR cu 188 000 EUR pentru un credit acordat de către bancă de 250 000 EUR. Credit la care, timp de 8 ani, s-au plătit o groază de dobânzi şi comisioane!  În cel de-al doilea caz, banca se alege cu imobil care iniţial a costat 125 000 EUR la preţul de 86 000 EUR, iar în cel de-al treilea caz, cu un imobil care iniţial a costat 62 500 EUR la preţul de 44 500 EUR.

Probabil, la prima vedere veţi spune că e o reducere de doar 30% faţă de preţurile umflate de-atunci. Ei bine, greşiţi! Preţurile s-au reumflat şi sunt tot pe-acolo. În plus, toţi aceşti oameni vin după opt ani de plăţi la bancă. Dacă şi-au luat casele pentru ei, e imposibil să dea cu piciorul unor sume atât de mari! Personal cred că darea în plată se petrece doar dacă respectivul client se află într-o situaţie financiară dezastruoasă şi efectiv nu mai are bani pentru a-şi susţine „investiţia”. Dar ce se întâmpla până acum cu aşa-zisele „cazuri sociale”? Banca ori scotea imobilul la vânzare prin intermediul unui executor judecătoresc, ori vindea creanţa cu un discount semnificativ. În ambele cazuri, clientul căruia i se vindea casa mult subevaluat, rămânea în continuare dator, indiferent dacă era victimă a unui abuz sau nu.

E lesne de înţeles că singurii care au de câştigat din lege sunt cei care efectiv sunt blocaţi. Din „sclavi pe viaţă” li se oferă posibilitatea unui reset. Au posibilitatea - dacă vor mai avea forţa necesară - de a o lua de la zero. Adică ceea ce li s-a refuzat prin neimplementarea până acum a legii falimentului personal. Neimplementare de care se face vinovat acelaşi cartel care a protestat împotriva legii dării în plată. 

Cine are totuşi de pierdut? Zvonurile din piaţă vorbesc despre cei care o puseseră pe lichidat loturile cu probleme. Şmecheria ar funcţiona exact ca în cazul creditelor de consum: banca vinde creanţele mult subevaluat unor firme de recuperare care apoi vând imobilele şi-şi trag profituri groase. Să fi fost ăsta motivul? 

Oricum, ca şi impact, lucrurile sunt destul de subţiri. Băncile, în realitate, nu sunt afectate deloc de această lege. De picat le pică creditele deja picate, adică acelea la care clienţii oricum nu mai efectuau plăţi şi care erau 100% provizionate. În esenţă, legea le obligă pe bănci să execute garanţia şi să-l lase-n pace pe client. Până acum băncile executau, înregistrau preţul tranzacţiei ca venit şi-apoi ţineau clientul sclav pentru a plăti „restul”. Faptul că nu-l mai ţin agăţat pe client reprezintă o pierdere pentru bancă, dar ea este, cel mult, marginală!

Şi-atunci de unde atâta tevatură? Întrebat după aplicarea legii, Isărescu a dat din colţ în colţ spunând că nu avea de unde să ştie care va fi impactul. Un răspuns extrem de grav! Păi, fraţilor, aţi făcut atâta zgomot pentru nimic? Indiferent de ceea ce declară una sau alta dintre părţi, până acum impactul e minim. Doritori sunt puţini, iar lucrurile merg la fel ca înainte. Acesta este adevăratul eşec al legii, încasat de ambele părţi! Eu unul n-am aflat decât de o singură dare în plată. A fost „publicitată” în presă. Atât! 

În realitate, privind prin prisma impactului, ambele tabere au pierdut. Băncile ar fi putut să-şi joace mai bine cartea contribuind la elaborarea legii(ar fi putut avea astfel posibilitatea introducerii unor termene mai lungi). De cealaltă parte, neavând impact, câştigurile - atât materiale cât şi de imagine - sunt minime. Şi uite-aşa a mai trecut o furtună generată de nimic care-a făcut pagube de nimic. S-au aruncat multe ocări, s-au scris tone de inutilităţi, s-au înjurat toţi pe toţi, iar în final urmează un monumental „pupat toţi piaţa endependenţi”. Tipic românesc!

P.S. Mai e un caz care n-a fost acoperit până acum şi despre care - cel puţin o anumită parte - nu prea spune nimic: creditele acordate pentru care avansul imobilului s-a finanţat  printr-un credit negarantat(da, celebrele credite cu buletinul!). În cazul acesta, probabil lucrurile nu mai arată aşa cum au fost zugrăvite în articol. Oare asta să fie buba?

16 comentarii:

  1. dane, sa nu uitam ca e o premiera in UE...pana acum doar in SUA scapai dand bancii cheile...cred ca aici a fost spilul, de aia s-au aruncat lobbystii cu capul inainte....sa nu existe precedentul

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Nu e premiera! Spania a fost felicitată de aceeaşi Comisie Europenă pentru implementarea unei legi similare.

      Ștergere
    2. Spania a facut o doar pe hartie, practic nu prea se aplica, si ca multe altele doar praf in ochi

      Ștergere
  2. Amatorii de LDP, cel putin primii de pe listă, :) fac parte dintre gușterii căzuți în plasa băncilor pe vârful bulei creditării. Ceea ce-i deosebește de restul gușterilor are legătură cu gradul de... guștereală. Nu puțini dintre ei au pus boticul la reclamele cu 6 luni juma' de rată, 45 de ani de fericire.

    Ordonanța șmenarilor Dragu și Biriș, prin care li se impune un impozit calculat la valoarea creanței are tocmai acest rol, de a-i determina să amâne, să se mai gândească. Acum ar putea plăti cele șase luni de promoție... statului... tough decision... only 35 years left. :D

    România deja a făcut pasul greșit, cutia Pandorei e deschisă. E irelevant efectul direct al LDP asupra sistemului bancar din România în luna iulie... dar pe termen lung... în UE... :D

    RăspundețiȘtergere
  3. Dare in plata ca darea in plata.....ma invart intre multi tinerei ramanasi in Bucuresti dupa terminarea studiilor. Administratorul nostru de HR si salarizare face minim cinci adeverinte pe luna pentru banci, programul prima casa. Si nu sunt troll sau altceva, stau cu chirie de zece ani si voi mai sta. Cu ce imi ramane am vizitat peste 5 tari importante pentru mine si cateva zeci de locuri din Romania, in acesti ani. Sunt si un pic avantajat, fiu-meu e pe picior de plecare (deci i se rupe la basca de proprietati in Romania) , iar noi ne vom retrage la ce am renovat la tara. Pana atunci ....se vand la greu prin Popesti, Militari-Rosu- Ciorogarla Metalurgiei s.a.m.d. Ce sa faci, cand vii din orase moarte din sud sau sate fara asfalt, Popestiul si Metalurgiei e parfum !!!

    RăspundețiȘtergere
  4. Dane, nu ai luat in calcul mai multe aspecte dintre care voi enumera 2:
    1. Impactul cursului valutar la creditele in chf. Care au fost foarte multe ca volum.
    2. Faptul ca in 2007 si 2008 foarte multe din avansurile platite de clienti se finantau de fapt prin creditul ipotecar. Se supraevaluau imobilele...
    Datele problemei se schimba dramatic daca iei in calcul aceste 2 aspecte.

    Numai bune
    micro

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. 1. M-am gandit ca s-a rezolvat prin restructurarea demarata de Banca Transilvania pe portofoliul Volksbank. În afara Vbk mi se pare că OTP-ul mai are un portofoliu semnificativ, dar şi-acolo s-au făcut ceva paşi pt. restructurare(plus oarece procese colective)
      2. Asta am spus şi eu în PS. Într-adevăr, acolo datele problemei se schimbă puternic!

      Ștergere
    2. 3. As mai adauga si efectele viitoare, bancile vor casca mult mai bine ochii ce vor finanta, si nu ma refer aici la credite garantate de stat(PC), ci la restul de credite cu garanatie imobiliara. Asta cred ca e cel mai important punct, este clar ca isarescu nu o sa puna frana creditarii (ar afecta profiturile bancilor) decat atunci cand e prea tarziu, vezi anul 2008, creditele in CHF si in alte valute etc!

      Ștergere
  5. NU exista nicio lege a darii in plata in Spania.Va poate spune si Sf. Gugal.
    Deasemenea,nici in Ioropa

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Pai daca te indeletnicesti cu capsunile n-ai cum sa stii ca exista. Intr-adevar e ceva mai restrictiva, dar exista. Ia, da un ochi acilea: http://ec.europa.eu/finance/finservices-retail/docs/fsug/papers/debt_solutions_report_en.pdf.

      Ștergere
  6. Dan. Eu iti citesc blogul din 2008 de cand l-ai deschis. Din pacate tocmai cumparasem pe varf de bula un apt in ciulinii bucurestiului ceea ce ma califica ca guster, conform lui costel. Rata care in lei acum este de 3 ori mai mare decat cea promotionala de la inceput dar cam 30% din venitul cumulat al familiei. Problema mea e ca in acel loc unde ne-am mutat infrastructura este cea de acum 8 ani. Fara scoli sau gradinite de stat, drmul pana la birou inseamna 3 ore pierdute pe zi plus ca nu prea gasim bona care sa bata atata drum pana acolo unde locuim. In plus soldul ipotecii in franci convertita la cursul curent depaseste de 3 ori valoarea de piata. Prin urmare in cazul meu am toate mitivele sa dau in plata. Sumele platite sunt costuri pierdute in oricare scenariu...

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Ceea ce spui tu e corect. Eu cred totuşi că faci parte dintr-o minoritate. Probabil la sfarsitul verii ne vom da seama mai bine cum stau lucrurile.

      Ștergere
    2. Am amintit de "gradul de guștereală" pentru a traduce obiectivele ordonanței loazelor bancarde Dragu-Biriș. Vor doar să limiteze valul de notificări LDP.
      Astăzi am aflat de la Piperea că s-au adunat 5000 în primele două săptămâni, cu scenariul impozitului calculat... la valoarea cifrei de afaceri a uzinei de aruncat bani pe geam. :D Asta contrazice binișor fondul... articolului. LDP nu e degeaba și lovește puternic în schema piramidală de bonusare a bancarzilor.

      Ștergere
    3. AC, eu zic să aşteptăm sfârşitul verii şi să vedem atunci cât de mare e impactul. Cu siguranţă că 5000 de solicitari e extrem de mult, dar nu ştiu de ce nu-mi vine să cred niciuna dintre tabere.

      Ștergere
  7. Cică până acum ar fi depuse vreo 4000 de cereri de dare în plată.
    Siniștrii de la Finanțe sunt strânși cu ușa să renunțe la impozitul aplicat transferului de proprietate (pentru cazurile de dare în plată).
    Așa că probabil numărul de cereri va crește în viitorul apropiat, pentru că încet, încet lucrurile se clarifică şi beţele în roate în calea dării în plată sunt eliminate.

    PS: corecteaza te rog "ăncasat"

    RăspundețiȘtergere
  8. "Da' cine si-ar fi imaginat..."

    http://www.agerpres.ro/economie/2016/10/21/anaf-a-inceput-controale-la-bancile-comerciale-si-sunt-consecinte-majore--14-13-57

    RăspundețiȘtergere