Subprime românesc?

"România are nevoie de reguli clare pentru a evita o criză tip subprime" a declarat un business development manager al Raiffeisen Banca pentru Locuinţe în cadrul unui seminar organizat de Business Standard(conform unui articol publicat în acelaşi ziar). Luată ca atare, declaraţia pare halucinantă. Putem oare vorbi de subprime în România? Este ţara noastră în pericolul unei crize similară cu cea din Statele Unite?

Evident, crearea unei paralele între criza subprime şi ceea ce se întâmplă la noi, este o naivitate. Piaţa noastră financiară este atât de rudimentară încât, până acum, nu există nici măcar o piaţă a ipotecilor. Să nu uităm că ceea ce s-a întâmplat în SUA a fost cauzat în primul rând de dezvoltarea exacerbată a unor produse derivate sofisticate cu suport ipotecar, adică la un nivel mult superior celui existent în România. Este ştiut că, în primul rând, la baza întregului dezastru american, a stat o politică bolnăvicioasă de creditare care a dus la finanţări abracadabrante(numai dacă studiem cum a funcţionat home equity-ul în ultimii ani ne putem de seama de putreziciunea şi incredibila naivitate a bancherilor americani). De asemenea, o altă cauză a fost foamea cu care băncile s-au repezit să înghită produse financiare extrem de rentabile cu "risc zero". Iar, din păcate, în această capcană au căzut foarte multe bănci europene. Oricum, peste ocean, criza subprime nu este altceva decât un nou val generat de crizele anterioare şi care, dacă va fi acoperit, va conduce la o altă criză şi mai mare. Popular spus, modul în care autorităţile americane tratează crizele seamănă cu încercarea unui restaurator de a repara o mobilă cariată numai prin aplicarea unui strat suplimentar de furnir. La suprafaţă arată bine, dar în interior se distruge structura.

Revenind la noi, observăm că este imposibil să avem de-a face cu o criză subrime întrucât, pe piaţa românească, nu există instrumentele necesare declanşării unei asemenea crize. Şi este clar că nu poţi avea dilemele unui filosof atunci când eşti semianalfabet.

Ceea ce se poate întâmpla la noi va fi, cel mai probabil, o creştere alarmantă a restanţelor pe segmentul creditelor ipotecare, fapt care va duce la o alterare a indicatorilor băncilor autohtone. Într-un interviu acordat ziarului Cotidianul, Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare, estima că, până la toamnă, apartamentele vechi se vor ieftini cu 15%. Având în vedere că până acum am asistat la o depreciere situată între 15% şi 20%, rezultă că, în toamna aceasta, apartamentele ar putea înregistra o depreciere faţă de începutul anului de aproximativ 30%. Iar cum în timpul iernii imobiliarele oricum scad, este posibil ca la sfârşitul anului să avem o depreciere de peste 40%. Cum majoritatea băncilor finanţează 75% din valoarea unui imobil, orice depreciere mai mare de 25% se poate transforma într-un cutremur.

Scăderea care se simte

A sosit momentul să finalizez seria articolelor legate de piaţa imobiliară întrucât scăderea care se manifestă este destul de clară. Cum acest blog se ocupă de ceea ce se va întâmpla, nu de ceea de se întâmplă prefer acum să las acum locul "analiştilor" care probabil ne vor captiva luni în şir cu explicarea cauzelor care au stat la baza scăderii.

Ceea ce mi se pare interesant este că, într-un final, chiar şi cei de la Ziarul Financiar au sesizat scăderea, evident prin "metoda" binecunoscută a analizei anunţurilor de pe site-ul anuntul.ro(vezi articolul din ZF). În ultimele luni am monitorizat anuntul.ro şi trebuie să recunosc faptul că rezultatele pe care le-am obţinut au fost similare cu cele ale ZF. Ceea ce mi s-a părut însă extrem de interesant este faptul că, în ultima perioadă, şi-au accentuat declinul garsonierele, adică segmentul cel mai speculativ al pieţei. Aceasta înseamnă că, în viitorul apropiat, acest segment se va deprecia mult mai accelerat decât restul pieţei. Iar această mişcare este normală având în vedere faptul că, până acum, segmentul garsonierelor vechi s-a situat în avangarda aprecierii.

Date fiind exemplele prezentate, nu prea-mi dau seama cum mult mediatizatul indice BREI a dat pe plus. Oare băieţii de la Colliers(experţi parcă-şi spuneau) trăiesc pe lumea asta sau au ceva interese ascunse? Şi dacă este vorba de interese, adică de o tentativă de manipulare, oare nu ar trebui să sesizeze cineva acest lucru?

Primul indice imobiliar

Simţind că lumea este în aşteptarea unei reglementări pe haotica piaţă imobiliară, cei de la Colliers au anunţat cu surle şi trâmbiţe lansarea unui set de indecşi imobiliari. Evident, s-a făcut mult caz, multă publicitate şi mult marketing în jurul "noii minuni". Ceea ce a ieşit, din punctul meu de vedere, este un fiasco total.

În primul rând, modalitatea de calcul a indicilor este de o infantilitate extrema: "culegerea datelor pentru calculul indicilor se face în special de pe site-urile ce conţin anunţuri imobiliare şi din presă. În fiecare lună, o echipă de analişti monitorizează anunţurile şi alege cel puţin cinci oferte pentru fiecare tip de apartament, pe fiecare tip de subzonă, din fiecare sector al Capitalei"(preluare din revista Capital). Cu alte cuvinte, ceea ce fac cei de la Colliers nu se deosebeşte de ceea ce făceau băieţii de la Ziarul Financiar, adică media preţurilor de pe site-uri gen anuntul.ro. Idei de acest gen sunt chiar expirate. Acum un an, nişte băieţi dezvoltaseră un script care efectua aceste medii automat, aşa că nu prea înţeleg rolul "analiştilor care monitorizează".

În al doilea rând, uimeşte modul în care cei de la Colliers interpretează propriile rezultate. Ilinca Păun, director al departamentului rezidenţial a declarat: "Pentru apartamentele vechi va fi o corecţie datorită faptului că proprietarii, din nevoia de a vinde, vor fi dispuşi să negocieze preţul. Acest lucru va face posibil ca, până la jumătatea anului, să mai existe fluctuaţii şi incertitudini, însă noi considerăm că din toamnă, în momentul în care cererea se va afirma pe piaţă şi creditele vor fi mai uşor de obţinut, tendinţa va fi de uşoară creştere generală". Dacă e să luăm numai geniala "idee" că, din toamnă, creditele vor fi mai uşor de obţinut, ne cam dăm seama cu ce oameni avem de-a face pe această piaţă. Atunci când se vede cu ochiul liber înăsprirea politicii de creditare(şi asta nu numai la noi), când agenţiile de rating şi indicatorii macroeconomici prevestesc zile grele pentru România, se trezeşte câte un Gigi(sau Gigica) să prevestească relaxarea creditării. Din păcate, aceasta este încă o mostră de ceea ce putem numi profesionalism mioritic "fără număr".

Avalanşa

Un studiu publicat de către site-ul magazinuldecase.ro a aruncat bomba: preţurile apartamentelor vechi din Bucureşti au căzut cu peste 15% pe fondul unei supraoferte. Conform aceleiaşi surse, acest trend descendent se înregistrează numai în Bucureşti, iar aici cred că e marea hibă a studiului. Atât oraşele apropiate capitalei (Piteşti, Ploieşti s.a) cât şi o parte a marilor oraşe(Cluj, Timişoara, Braşov, Constanţa, Sibiu) au trecut de maximul imobiliar. Acum, preţurile din aceste localităţi se află ori în stagnare (Piteşti, Ploieşti) ori în scădere abruptă(Sibiu).

Astăzi, cotidianul Adevărul are pe prima pagină acelaşi subiect şi, date fiind realităţile din piaţă, este de aşteptat să mai curgă multă cerneală pe marginea imobiliarelor.

Campionii estului

În conformitate cu un studiu prezentat de Unicredit la reuniunea BERD de la Kiev, preţurile imobiliarelor din Bucureşti sunt printre cele mai mari din centrul şi estul Europei. Adica exact ceea ce subsemnatul, alături de mai mulţi analişti ai pieţii, turuim de mai bine de şase luni. Şi aceasta, pe fondul unui bruiaj puternic provocat de "experţii pieţei".

Şi pentru a nu fi bănuit de partizanat, rezum din studiu: în timp ce în Ungaria, ţară al cărei PIB depăşeşte cu 50% nivelul din România preţul mediu pe metrul pătrat era de 1004 EUR, iar în Cehia 787 EUR, Bucureştiul conduce detaşat cu 2177 EUR/mp la locuinţele vechi şi 2457 EUR/mp pentru cele noi(este vorba de nivelul de preţ de anul trecut). Alte preţuri medii pe metrul pătrat(în EUR) enumerate în studiu ar fi: Polonia-1968, Croaţia-1693, Estonia-1404, Slovacia-1104, Bulgaria-588.

Cred că nu mai are sens să mai adaug alte comentarii legate de gradul de depreciere al blocurilor vechi de la noi sau despre starea infrastucturii. Deocamdata suntem campioni la preţuri. Îmi exprim totuşi interesul în viitorul "demers ştiinţific" pe care probabil îl va iniţia Ziarul Fianciar, prezentând - aşa cum a mai făcut-o de altfel - evoluţia preţurilor la imobiliare prin consultarea site-ului anunţul.ro. Sunt tare curios dacă le va da tot plus!

Economia mondială în cădere

Conform unui update adus studiului "World Economic Situation and Prospects 2008"(aparţinând ONU), economia mondială se află într-o scădere severă. Astfel, specialiştii ONU estimează creşterea economică mondială din acest an la 1,8%, în scădere cu 1,6% faţă de estimarea iniţială. În versiunea anterioară a raportului, estimarea creşterii economice mondiale pentru anul în curs era de 3,4%, dar se specifica clar faptul că "the darkening clouds of downside risks are looming much larger than a year ago". Principala îngrijorare exprimată în raport se referă, aşa cum era de aşteptat, la criza americană, mai precis la strategiile adoptate de executivul american pentru rezolvarea acesteia. Aşa cum se afirmă în raport, nu este deloc sigură eficienţa măsurilor adoptate, iar prelungirea problemelor s-ar putea concretiza într-o recesiune profundă care va afecta întreaga economie mondială.

Într-adevăr, ceea ce îngrijorează cel mai mult este posibilitatea ca stimulentele fiscale şi banii pompaţi în sistemul financiar să nu dea rezultatele scontate. Să nu uităm că cele 300 de miliarde de dolari injectaţi în sistemul financiar nu există, iar nota de plată pentru această acţiune va sosi undeva în a doua jumătate a anului curent. În cazul în care economia americană nu va da semne de stabilizare, este posibil să ne confruntăm cu una dintre cele mai urâte crize din istorie.

În ceea ce priveşte zona EURO, se estimează o creştere de 1,1% pentru anul curent şi 1,2% pentru 2009. Conform scenariului optimist, creşterea pentru anul curent ar putea fi de 1,7%, iar în cazul unui scenariu pesimist aceasta ar fi de doar 0,4%. Pentru noii membri ai UE se estimează o decelerare a creşterii economice(~5%). Din cauza creşterii dobânzilor este aşteptată o încetinire a investiţiilor, iar creşterea preţurilor va conduce la o scădere a consumului. De asemenea, studiul remarcă o încetinire a pieţelor imobiliare din regiune.

Notă: Studiul poate fi consultat pe pagina web a Departamentului de Analiză şi Dezvoltare a ONU ( http://www.un.org/esa/policy/wess/wesp.html )

Flash

Berlin 1986. Stau într-un hotel al tineretului, undeva pe lângă staţia de metrou Karl Marks. Destul de prăfuit, dar OK. La parter se află un bar şi o discotecă simpatice. În fiecare seară se umplu de punk-eri nebuni. Seara ne amestecăm printre ei, bem şi-i înjurăm pe ruşi. Dimineţile mă trezesc ameţit, lângă tipe pe care le recunosc cu greu şi cu care mă înţeleg într-o engleză amestecată cu gimnastica mâinilor(ele oricum nu înţeleg nimic pentru că vorbesc doar germana, iar capul le doare la fel de rău ca şi pe mine). Râdem, ne simţim bine şi înjurăm patrula rusă care ne strică în fiecare seară bairamul(ce-i drept, noi începem de fiecare dată să aruncăm cu sticle în ei, dar asta e o altă poveste). Zilele ni le petrecem prin Alexanderplatz. Singura construcţie care ne atrage atenţia e Turnul Televiziunii. Ne uităm cu jind la magazinele din jur care vând numai pemărci vest germane.Eu am venit doar cu 600 de mărci estice în buzunar(suma pe care ne-a asigurat-o BTT-ul). Ceilalţi au reuşit să mai schimbe ceva lei pe la bănci. De banii pe care-i avem ne cumpărăm încălţăminte Salamander la care cei din ţară se vor uita cu jind. Atmosfera e destul de dubioasă. Prin magazine se găseşte mâncare, magazinele de băuturi şi ţigări au tot ceea ce ne-am fi dorit, iar ciocolata şi guma de mestecat o cumpărăm cu plasa. Oraşul însă e trist, metroul e jalnic faţă de cel din Bucureşti, iar singura pată de culoare e dată de punk-eri(în primele zile ne era frică de ei). Noaptea urcăm în Turnul Televiziunii şi privim către Berlinul de Vest. Acolo e lumină şi o roată imensă sfidează estul. După ce coborâm, ne hotărâm să mergem în vest(idioţenie de copii!). O luăm spre Poarta Brandemburg, iar în apropierea acesteia patrula rusească ne ia la întrebări. Când vedem că nu glumesc(pot trage fără nicio problemă) facem cale întoarsă după ce în faţa lor ne prefacem că ne-am rătăcit. Întrucât am întârziat prea mult în oraş trebuie să ne întoarcem pe jos. Pe străzi e aproape întuneric(lămpile au o lumină chioară) şi la fiecare întâlnire cu patrulele ruseşti suntem legitimaţi.

Berlin 2008. Am venit la o conferinţă şi m-am cazat la un hotel de patru stele situat chiar în centru pentru care plătesc 80 EUR/noapte(ce-i drept cazarea mi-au aranjat-o organizatorii, dar nici preţul standard nu mi se pare mare). Nu mai seamănă nimic cu ceea ce ştiam. Singurul neschimbat este Turnul Televiziunii. Ceasul a fost refăcut, dar parcă nu mai are farmecul de atunci. Fântâna arteziană pare însă neschimbată. În rest au apărut alte construcţii, străzile au fost redesenate. Ma impresionează magazinele imense din centru. Aflu că nu sunt cele mai mari din oraş. Pentru asta trebuie să mă duc la KaDeWe care este într-adevăr imens. Şi obositor chiar şi pentru "obsedata de cumpărături" care mă însoţeşte. Ma impresionează SubUrban-ul, un tren care străbate Berlinul de la est la vest şi face legătura cu diverse suburbii. Prin oraş merge pe o cale ferată suspendată, iar trenurile circulă "nemţeşte", "la secundă". Mă uimeşte gara pe 4 nivele. Am admirat-o într-un documentar de pe Discovery, iar acum acum o văd "pe viu". Mă hotărăsc să regăsesc vechiul hotel al tineretului. Trebuie să iau metroul care pare retro. Îmi aminteşte de cel vechi, dar uşile nu se mai deschid în mers, scaunele sunt moi, confortabile. Şi deosebit de curat! Staţia se numeşte tot Karl Marx, are aceeaşi faianţă verde, dar hotelul nu mai e(sau nu mai ştiu eu pe unde era). Cartierul e totuşi schimbat. Vechile blocuri au cam dispărut... Pornesc iar prin oraş. Mă uimesc preţurile care sunt mult mai mici decât la noi. Şi asta indiferent că vorbim de alimente, îmbrăcăminte/încălţăminte sau entertrainment. Mă uimesc bulevardele largi şi circulaţia relaxantă. Se circulă incredibilm de fluid şi parcă nu ar exista vârfuri de trafic. În ceea ce priveşte imobilele, nemţii nu sunt atât de disperaţi să fie proprietari(spre deosebire de englezi). Am citit într-un ziar că primăria din Dresda deţinea până de curând 80% din locuinţele oraşului. Cu toate acestea, preţurile imobilelor sunt în scădere(aproximativ 4% de la începutul anului). Mă interesez de preţuri şi aflu că îmi pot găsi fără probleme o locuinţă care costă sub 1000 EUR/mp, dar prin suburbii. Aflu o chestie interesantă pentru amatorii de chilipiruri: în oraşele mai mici din estul Germaniei îţi poţi cumpăra proprietăţi la preţuri incredibil de mici pentru că încă se înregistrează o migraţie către oraşele mari. Asta face ca o casă să poată fi cumpărată chiar şi cu 20 000 - 30 000 EUR!!!

Bucureşti 2008. Mai precis azi. Plouă de câteva zeci de minute. Traficul e groaznic. Străzile sunt blocate. Mă hotărăsc să mă întorc cu metroul, aşa că maşina va rămâne pe trotuarul cu bordurile proaspăt schimbate. Pe stradă e infernal. Se claxonează ca la nebuni. Trotuarul e plin de bălţi. Străzile sunt pline de bălţi. Totul e o baltă imensă! Şi nu plouă decât de o jumătate de oră! Deja mi-a intrat apă în pantofi şi încep să regret că nu mă întorc cu maşina. Cobor la metrou la Universitate unde e dezolant. Se demolează, iar praful îmi intră adânc în plămâni. Aştept metroul. La nemţi erau afişate minutele până când ajunge următorul tren. La noi minutele care au trecut de la ultimul tren. Schimb la Unirea. Ma urc într-un tren jalnic. E mâzgălit cu un grafitti de doi bani. În vagon, pe oricare uşă te-ai uita e imposibil să nu vezi scris PULA. Mă gândesc dacă nu cumva asta este obsesia noastră naţionala. Şi dacă da, atunci cred că am găsit explicaţia pentru care avem atâţia violatori-vedete, mai ales prin Italia. Ies din metrou şi dau într-o stradă la fel de aglomerată, dominată de aceleaşi claxoane obsesive. În plus, mai trage de clopot şi un tramvai care nu poate merge din cauza unor isteţi care au blocat intersecţia. Încerc să mă detaşez, iar privirea mi se opreşte într-un bloc de garsoniere. Plouat, arată jalnic. Pereţii sunt scorojiţi, jumătate din balcoane sunt închise în stil ceauşist. Unde s-au spart geamurile au fost înlocuite cu cartoane. Arată ca dracu'. Brusc realizez că pe o "garsoneră" în blocul ăsta trebuie să dai cam 85 000 EUR! Interesant. Extrem de interesant! Trăim totuşi în ţara în care deschiderea Mall-ului lui Popoviciu a blocat DN1.

Nu am vrut să fac aici nici un jurnal de călătorie şi nici o apologie a nemţilor. Nu sunt un admirator al lor, iar fenomenul VAMB(adica Volkswagen-Audi-Mercedes-BMW) mă enervează(poate vom avea timp altă dată să vorbim despre asta). Ceea ce vreau să subliniez este distanţa dintre noi şi alte zone de pe continent. Am ales ca exemplu Berlinul pentru că am fost şocat de schimbările care s-au petrecut în 18 ani de când fraţii vestici au investit bezmetic bani în acest oraş. Berlinul este într-adevăr cea mai dezvoltată capitală din fostul bloc estic, dar comparaţia cu celelalte capitale estice nu este deloc confortabilă pentru noi! Celor care încă mai cred că suntem deasupra bulgarilor le recomand cu căldură să viziteze Sofia.

De ce am scos în evidenţă preţurile imobilelor? În niciun caz nu din cauza vreunui "interes politic ascuns" aşa cum sugera un cititor într-un comentariu, ci pentru a deschide ochii unora care cred că peste tot e la fel ca la noi. Aceştia ar trebui să ştie că în UE noi suntem excepţia, nu regula. Şi ar mai fi ceva: maneaua n-a fost şi nu va fi niciodată imn al Europei.

Bula imobiliară

Există câteva voci, destul de timide, care au atenţionat asupra balonului format pe piaţa imobiliară. Există însă o majoritate covârşitoare de "analişti imobiliari" care susţin cu tărie că piaţa va creşte la infinit ducându-se până-n zone inimaginabile. Ceea ce este hilar este faptul că, pentru a justifica preţurile umflate, dau exemple aberante. Când bunul simţ arată ca nu e justificat să plăteşti minim 2500 EUR/mp pentru un imobil construit înainte de cutremurul din 77(când normele de construcţie erau deficitare) "intelectualii pieţei" dau ca exemplu Barcelona, unde preţurile ajung şi la 6 000 EUR/mp. Ceea ce uită să spună aceştia este faptul că preţul mediu în marile oraşe din Spania este undeva între 2000 şi 2700 EUR/mp(depinde de oraş). Întrucât piaţa spaniolă este una dintre cele mai speculative pieţe imobiliare din zona euro, trendul acesteia este puternic afectat de criză, aşa cum se poate observa din graficul alăturat. Iar ceva îmi spune că se va duce jos de tot!

Într-un raport publicat de către Century 21 se afirmă că, de la începutul anului, preţurile apartamentelor vechi au căzut cu 7%. Este o confirmare a ceea ce estimaseră cei de la Coface cu ceva timp în urmă. Conform estimărilor aceleiaşi agenţii, preţurile vor scădea cu 10% până la sfârşitul anului, iar această estimare mi se pare destul de rezervată întrucât, odată pornit, tăvălugul scăderilor va merge accelerat. Nu trebuie să uităm că multe din achiziţiile imobiliare din România s-au făcut pur speculativ, iar o asemenea ştire va creşte gradul de nervozitate al pieţei. Cert este că la o scădere mai mare de 20%, băncile ar putea înregistra probleme extrem de mari.

În acest context a apărut şi o estimare a celor de la Ziarul financiar în care se afirmă că, de la începutul anului, preţurile au crescut cu 1%. Iar pentru această cifră nu ştiu dacă trebuie să-i suspectez de amatorism, interese ascunse sau altceva. În primul rând, preţul mediu este calculat pe baza preţurilor afişate într-un ziar în care majoritatea anunţurilor sunt postate de agenţi imobiliari. În medie, pentru o ofertă, un agent introduce cam 3 anunţuri cu preţuri diferite, iar uneori anunţurile care apar aici nu au în spate nicio ofertă(sunt folosite doar pentru a "agăţa" clientul). A da un preţ mediu calculat pe baza acestor anunţuri nu cred că poate reprezenta o iniţiativă serioasă. Şi nu este prima dată când Ziarul financiar publică asemenea aberaţii.

Imobiliarele în declin

Într-un studiu al Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) citat de BBC se afirmă că, în urma turbulenţelor de pe piaţa globală(care au avut ca efect creşterea dobânzilor), imobiliarele europene şi-au încetinit substanţial rata de creştere. Dacă în anul 2007 ne confruntam cu un veritabil boom imobiliar, 2008 va aduce scăderi în linie în Europa.

De la începutul anului cele mai mari scăderi au fost înregistrate în Irlanda(locul 11 în Europa după preţul pe metrul pătrat) unde scăderea consemnată a fost de 7%. Pe locul doi în topul scăderilor s-a situat Germania, unde preţurile au cunoscut o corecţie de aproximativ 5%. S-au consemnat scăderi uşoare şi în Grecia, Estonia şi Danemarca. Creşteri s-au înregistrat deocamdată în Polonia.

În România asistăm la o stagnare a preţurilor de ofertă. Cei care pariază pe creşterea preţurilor dau ca model Polonia şi consideră că, pe fondul investiţiilor străine, putem asista la o continuare a ritmului actual de creştere. E greu de crezut, iar contraargumente(care până acum au fost ignorate) sunt destule: infrastructura este la pământ, imobilele vechi sunt, în majoritate, aflate într-un grad avansat de depreciere, spaţiul verde este deficitar(mult sub media europeană), imobilele nou construite au fost achiziţionate în scopuri speculative s.a.m.d. Rămâne să vedem ce ne rezervă viitorul. Celor care vor să intre acum la cumpărare le recomand însă multă, multă prudenţă.

Supraproducţia imobiliară

Conform unui raport al Departamentului pentru Comerţ al SUA, peste 200 000 de locuinţe nou construite sunt disponibile pentru vânzare. Asistăm astfel la cea mai mare valoare a acestui indicator din 1973, data la care au început să fie date publicităţii statisticile referitoare la imobile noi. În 1973 erau disponibile 97 000 de locuinţe noi construite la o populaţie de 212 milioane, în timp ce în prezent, cele 200 000 de locuinţe se adresează unei populaţii de 303 milioane.

În ceea ce priveşte oferta totală, aceasta se ridică în momentul de faţă la un nivel de 370 000 de locuinţe în conformitate cu estimările analiştilor de la CreditSights Inc. Oferta ridicată are ca şi cauză faptul că un număr din ce în ce mai mare de cumpărători au renunţat la achiziţionarea imobilelor după ce le contractaseră. Suplimentar faţă de aceste cifră, există un număr de 217 000 de locuinţe aflate aproape de stadiul de finalizare, ceea ce face ca majoritatea analiştilor să estimeze că în scurt timp vom asista la o nouă scădere a preţului imobilelor americane cu aproximativ 8%.

Acestea se pare că sunt cauzele apariţiei unor cartiere întregi construite şi nevândute sau vândute într-o proporţie mică, numite foarte sugestiv noile oraşe fantomă.

Nu am o experienţă bogată în ceea ce priveşte piaţa imobiliară americană însă, pe fondul actualei crize, cred că în scurt timp, achiziţia unei proprietăţi în SUA va deveni o investiţie extrem de interesantă. Rămâne să vedem.

Lucrurile se precipită

Dacă acum câteva zile eram tentat să cred că turbulenţele financiare mondiale au o oarecare şansă să-şi mai încetinească din forţă, o ştire surprinzătoare ne indică faptul că lucrurile nu stau deloc bine. În cursul zilei de azi, ministrul de finanţe din Marea Britanie, Alistair Darling, a anunţat naţionalizarea temporară a Northern Rock. Această decizie a fost luată ca urmare a respingerii de către oficialităţi a celor două propuneri de preluare: prima venită din partea grupului Virgin, iar cea de-a doua din partea managementului băncii.

Faptul că încă nu s-a găsit o soluţie pentru "banca problemă" înseamnă că lucrurile stau într-adevăr rău. În aceste condiţii naţionalizarea nu reprezintă o soluţie ci, din păcate, o încercare disperată a autorităţilor de a proteja deponenţii.

Din păcate, lucrurile stau prost nu numai aici, ci şi în Irlanda şi Spania. În cazul Spaniei, piaţa imobiliară cunoaşte o stagnare prelungită care alimentează speculaţiile privind intrarea într-un declin imobiliar.

Al doilea avertisment pentru piaţa imobiliară

După Coface, Dinu Patriciu prevede o cădere a pieţei imobiliare, iar aceasta s-ar datora, în principal, pieţei globale: "Romania este parte a pietei globale si ea nu are cum sa scape influentelor evolutiilor din aceasta piata. Ori, criza lichiditatilor din sistemul financiar mondial duce la extragerea lichiditatilor din economiile inca fragile, cu viteaza mai mare decat din oricare altele. Un simptom al acestui exod de capital este caderea bursei, iar urmatorul domeniu in care s-a investit foarte mult in ultimii ani si din care fuga capitalului se va face simtita este, cu siguranta, imobiliarul. Este vorba, in acest caz, despre o logica absolut fireasca si de necombatut".

Subiectul a mai fost tratat în blogul nostru, însă, la momentul respectiv, mulţi s-au declarat sceptici. Acum, când euro face o pauză în drumul "victorios" către 4 lei, există o mulţime de indivizi foarte vocali având ca principal argument creşterea continuă a preţurilor pe segmentul imobiliar. Rămâne să vedem, dar viitorul îmi va da dreptate.

Piaţa locuinţelor vechi

Coface estimează că preţul locuinţelor vechi se va înscrie pe un puternic trend descendent în următoarea perioadă. Conform celor de la Coface, preţul imobilelor vechi se va înjumătăţi în următorii 3 ani.

Pentru România, scăderea de pe piaţa imobiliară vine într-un moment extrem de prost. Gravele dezechilibre economice şi lipsa de experienţă a pieţei imobiliare ar putea amplifica trendul descendent, ducând preţurile chiar mai jos. Oricum, recomand investitorilor o atenţie mărită la achiziţionarea titlurilor bancare de pe bursă. Nu trebuie uitat că marea majoritate a locuinţelor au fost achiziţionate prin intermediul creditelor ipotecare, aşa că ne-am putea confrunta cu o mini criză subprime mioritică.

Ceea ce fusese estimat încă de acum câteva luni pe acest blog se începe să se confirme...

Ieşire de pe piaţa imobiliară pentru Broadhurst

Siminel Andrei a anunţat scoaterea la vânzare a spaţiilor comerciale deţinute de către Broadhurst. Aceasta reprezintă o ieşire aproape totală a fondului de pe imobiliare. Banii rezultaţi din vânzarea spaţiilor, adică aproximativ 250 de milioane de euro, urmează să fie investiţi atât în companii deţinute de către fond cât şi în investiţii în spaţiul ex-iugoslav.
Ieşirea Broadhurst este, cel mai probabil, semnalul unei schimbări de trend în ceea ce priveşte preţul spaţiilor comerciale. Să nu uităm că tendinţa românilor de a cumpăra din galeriile comerciale ale hipermarket-urilor sau din mall-urile apărute ca ciupercile, au slăbit puternic vânzările din centrele comerciale construite în perioada comuniste.

Piaţa imobiliară: avertismentul nr. 2

După ce criza subprime a afectat(şi continuă să afecteze) SUA, Marea Britanie şi, în scurt timp, Spania, spectrul crizei planează asupra Europei Centrale şi de Est. Semnalele care au apărut, fie că se referă la preţul imobilelor, fie că indică un nivel al inflaţiei record în spaţiul est-european, nu au cum să nu ridice semne de întrebare serioase investitorilor.

Dacă ne referim la preţuri, lucrurile arată sumbru. În Letonia, scăderea a fost de aproximativ 7% în ultimele 5 luni. Recordul absolut este deţinut de Kazahstan, unde preţul imobilelor aproape s-a prăbuşit după o scădere de 20% în ultimele 3 luni.

Dacă ne uităm peste indicatorii economici ai ţărilor est-europene nu putem observa decât dezechilibre extreme. Deficitele bugetare sunt exagerate (30% din PIB în Letonia), iar inflaţia în creştere galopantă. O inflaţie mărită reprezintă o ameninţare puternică pentru piaţa ipotecară.

În ceea ce priveşte situaţia din România, bula speculativă continuă să crească. Începând din acesă vară, nivelul preţurilor la imobile a devenit nesustenabil şi, cel mai probabil, tăvălugul preţurilor se va accelera pentru încă o perioadă scurtă de timp. Nu mi-a rămas în minte decât o declaraţie cu conotaţii destul de pesimiste pe care a făcut-o Michael Lloyd, managing partner la Băneasa Investments: "Cred că în condiţiile actuale nu am fi început un proiect atât de mare precum Băneasa".

Alan Greenspan iese la rampă

Fostul şef al FED s-a pronunţat asupra crizei creditelor ipotecare într-un interviu acordat cotidianului german Frankfurter Sonntagszeitung. Conform acestuia, criza prin care trec SUA a fost cauzată de către agenţiile de rating şi brokerii de credite care au s-au comportat total neprofesionist: "Cauzele problemelor actuale rezidă în faptul că oamenii au crezut că agenţiile de rating şi brokerii ştiu ce fac. Însă acestea nu s-au dovedit a fi pricepute". În acelaşi interviu, Greenspan a afirmat că autorităţile de reglementare nu mai trebuie să intervină pe piaţă, aşteptând mai degrabă ca aceasta să se autoregleze.

Interviul acordat survine în urma numeroaselor critici exprimate de către mulţi analişti americani la adresa politicii relaxate din perioada în care se afla la conducerea FED. Conform unor analişti, politica lui Greenspan de scădere a nivelului dobânzii a avut ca efect creşterea cererii de credite ipotecare şi creşterea nejustificată a preţului proprietăţilor. În acelaşi interviu, Greenspan a estimat o continuare a scăderii preţurilor pe piaţa imobiliară americană, ceea ce va antrena şi o scădere a consumului.

Recenta criză din SUA s-a propagat în Anglia, unde primul ministru a fost nevoit să garanteze integral depozitele populaţiei din bănci pentru a evita o retragere în bloc a acestora. De asemenea, începutul unei crize se întrevăd şi pe piaţa spaniolă unde, de câteva luni, preţul imobilelor a stagnat.

Şapte ameninţări pentru piaţa imobiliară

Aflată într-o creştere evidentă din '89 până în prezent, piaţa imobiliară este unul din domeniile are suscită continuu interesul. Dacă stăm să judecăm, până la urmă cine nu ar fi interesat de o investiţie care într-un termen redus ţi-ar dubla, tripla sau chiar înzeci banii. Dacă ai fi cumpărat în 1990 o bucată de teren în Bucureşti, profitul pe care l-ai fi obţinut prin vânzarea terenului astăzi este extrem de greu cuantificabil. Presupunând că ai fi avut intuiţia să cumperi câţiva mii de metri pătraţi într-o zonă bună, probabil că o vânzare realizată azi te-ar fi trimis pe lista celor mai bogaţi oameni din România. Acesta este şi motivul pentru care piaţa imobiliară se situează în centrul atenţiei. Şi nu numai la noi.

Posibila scădere a preţurilor pe această piaţă a fost un subiect abordat de nenumărate ori. Anul trecut, guvernatorul BNR atrăgea atenţia asupra preţurilor exagerate din zona de nord a Bucureştiului, încercând să sugereze băncilor riscurile la care se expun prin creditarea investiţiilor in acea zonă. Privind retrospectiv, nu putem decât să observăm că în zona de nord a capitalei, nu numai că preţurile nu au scăzut, dar au crescut cu mult peste ceea ce estimau chiar şi dezvoltatorii. După aderarea la UE, au apărut numeroase voci care atenţionau asupra faptului că, preţurile imobilelor au scăzut în toate ţările care aderaseră în primul val imediat după aderare. Motiv destul de serios pentru a estima un comportament similar al pieţei imobiliare autohtone. S-a dovedit că nu a fost aşa, iar creşterile înregistrate sunt fabuloase. Puţină lume şi-ar fi imaginat anul trecut că o garsonieră în cartierul bucureştean Drumul Taberei, construită înainte de 1977, poate ajunge la un preţ de 65000 EUR. Iar dacă te iei după agenţii imobiliari, acest preţ este unul bun, întrucât toată lumea se aşteaptă ca preţurile să mai crească. Toate aceste observaţii te duc automat cu gândul la faptul că piaţa noastră imobiliară se mişcă fără oprire în sus, iar cei care încă mai susţin că preţurile imobilelor vor scădea nu sunt decât nişte neînţeleşi sau nişte indivizi care bravează şi se opun trendului din motive numai de ei ştiute. Ceea ce susţine creşterea este, inevitabil, cererea care este superioară ofertei. Deficitul de locuinţe continuă să fie mare, iar aceasta, spun agenţii şi analiştii imobiliari, va face ca preţurile să continue să crească încă cel puţin doi ani.

Motivul pentru care m-am hotărât să public această analiză este, în principal, legat de faptul că, aşa cum intuiesc, piaţa a intrat în supraîncălzire, iar aceasta nu poate avea ca efect decât o inversare a trendului sau, în cel mai bun caz, o stagnare. Cel mai bun exemplu de schimbare a trendului este cel înregistrat de către moneda naţională în raport cu euro. Nimeni nu ar fi pariat acum două luni pe o creştere a euro în raport cu leul. Existau numeroşi analişti care targetau euro la 2.8RON şi, sincer să fiu, nu ştiu pe ce se bazau. În acea perioadă m-a surprins în mod plăcut faptul că unul dintre cei care au evidenţiat faptul că este o contradicţie între aprecierea leului şi seceta care a făcut ravagii a fost Mircea Badea care, sincer să fiu, pare rupt de fenomenele financiare, dar a dovedit un simţ al realităţii extrem de dezvoltat. Un simţ al realităţii care pe care ar trebui să-l aibă mulţi dintre cei care intenţioneză să-şi cumpere o casă şi pe care îi îndemn să ia în considerare ameninţările pe care le-am identificat şi pe care le consider extrem de viabile. Ştirile precum cea referitoare la retragerea Polimeni sau faptul că piaţa stagnează(conform unor ştiri de ultimă oră) sunt lucruri care ar trebui sa-i neliniştească pe cei care pariază pe imobiliare. Citiţi mai jos ameninţările pe care le-am identificat şi ţineţi cont şi de ele atunci când vă hotărâţi să cumpăraţi un imobil.

1. Devalorizarea leului
Aceasta este principala ameninţare pentru preţul imobilelor. Piaţa imobiliară românească se raportează la euro, iar o apreciere a acestuia va antrena o presiune de scădere a preţurilor. Nu trebuie să uităm faptul că românii îşi încasează salariile în lei (decuplarea salariilor de euro s-a produs pe fondul aprecierii monedei naţionale, iar o recuplare este greu de imaginat). Aceasta va implica o reticenţă mai mare a oamenilor în momentul în care vor fi puşi în faţa contractării unui credit în monedă străină. Devalorizarea leului va afecta într-un mod dramatic preţul chiriilor; scăderea chiriilor ar putea fi declanşatorul inversării de trend.

2. Contextul internaţional
Ne place sau nu, trăim într-o societate globală, iar fenomenele economice se corelează cu o viteză fabuloasă. Recentele probleme ale pieţei imobiliare americane nu s-au rezolvat după injecţia de fonduri. Există încă numeroase semnale negative venite de peste ocean, iar semnalul că această criză se globalizează vine din Anglia, unde se înregistrează o rată extrem de ridicată a restanţelor rezultate din creditele ipotecare. Nu trebuie să dau decât exemplul băncii Northern Rock, unul dintre cei mai mari operatori de pe piaţa creditelor ipotecare, care confruntându-se cu un val de retrageri a fost nevoită să contracteze un împrumut de urgenţă de la Banca Angliei. Mai amintesc, cu toate că nu este cazul, că preţul acţiunilor Northern Rock a scăzut cu 31%. Probleme au început să apară şi în Spania, o altă piaţă care a avut creşteri susţinute la imobiliare. În cazul în care confirmarea acestei crize va veni şi de pe una din pieţe mari ale UE (Franţa sau Italia) fenomenul de depreciere va fi căpăta forme radicale. Nu este exclusă intrarea pe un trend descrescător a pieţei imobiliare japoneze, ceea ce ar face ca şi Asia să fie cuprinsă de această criză.

3. Contextul regional
Pieţele imobiliare vecine sunt deja sub noi în ceea ce priveşte nivelul preţurilor. Cu un deficit de locuinţe comparabil cu al nostru, pieţele imobiliare din Ungaria şi Polonia au un nivel al preţurilor mult mai mic şi aceasta în condiţiile unei infrastructuri net superioare. De asemenea, salariile din aceste ţări sunt superioare celor de la noi. Ţinând cont şi de tendinţa de uniformizare a preţurilor din UE, este posibil ca acest nivel al preţurilor să se constituie într-un factor suplimentar de presiune.

4. Creşterea restanţelor la creditele ipotecare pe piaţă
Ca urmare a deprecierii monedei naţionale, celor care au contractat credite în euro le va fi din ce în ce mai greu să facă faţă ratelor lunare. Relaxarea extrem de mare a creditării persoanelor fizice pentru achiziţia de imobile (începută acum câţiva ani şi desăvârşită la începutul anului curent cu acceptarea unor expuneri foarte mari) îşi va arăta adevărata faţă în momentul în care băncile vor fi nevoite să scoată la vânzare proprietăţile ipotecate. Dacă fenomenul incapacităţii de plată va lua amploare ne putem aştepta la o scădere accelerată a preţurilor. (O atenţionare sporită pentru cei care deţin acţiuni la bănci!)

5. Ameninţarea unor fenomene naturale
Declanşarea unui cutremur de peste 6 grade în zona Vrancea(să nu uităm că un cutremur nu s-a mai înregistrat de mult timp) va face ca actualele clădiri cu bulină(risc seismic A) să cadă, iar cele cu risc seismic B să trecă în clasa A. Aceasta va face ca marea majoritate a blocurilor construite înainte de 1977 să devină construcţii nesigure, fapt care, în mod sigur le va afecta preţul. Un cutremur va avea influenţe negative asupra întregii pieţe deoarece, în ochii investitorilor, piaţa imobiliară locală va fi considerată una nesigură. Putem spune că amploarea unui cutremur va afecta direct proportional preţul imobilelor.
De asemenea, spectrul unor inundaţii va face ca zone întregi din oraşe să fie considerate nesigure, deci improprii unor investiţii. Creşterea temperaturii globale va afecta în mod negativ preţurile din localităţile care nu sunt situate in apropierea cursului unei ape mari(râu sau fluviu). Din această perspectiva, există o ameninţare majoră pentru Bucureşti dacă ţinem cont de creşterea accelerată a populaţiei.

6. Schimbarea comportamentului românilor
Se remarcă în ultima perioadă o scădere a apetitului de proprietari a românilor. Practic, viaţa de chiriaş nu mai este ceea ce era înainte, existând numeroase avantaje ale acesteia din care amintim numai mobilitatea mai mare datorată posibilităţii de schimbare rapidă a locuintei şi lipsa problemelor legate de managementul proprietăţii(probleme care vor deveni din ce în ce mai complexe pe măsură ce vor fi introduse noi taxe pe proprietate). Deocamdată nu au apărut complexe rezidenţiale dedicate exclusiv chiriaşilor, dar multe din actualele dezvoltări imobiliare se vor reprofila în cazul picaj al pieţei imobiliare.

7. Profesionalizarea pieţei imobiliare
Motorul creşterii imobilelor a fost, în mod ciudat, agentul imobiliar. Aceştia nu au făcut altceva decât să impună plata comisionului exclusiv de către cumpărător, printr-o schemă destul de simplă: vânzătorul fixează un preţ, agentul adaugă acestui preţ comisionul pe care ar trebui să-l încaseze de la vânzător şi publică anunţul cu noul preţ, mai mare cu 2-3%. Este lesne de înţeles că, în momentul în care cineva decide să vândă, va lua ca bază preţul din ziar, care include şi comisionul agenţiei. Acesta a fost mecanismul care a făcut ca piaţa apartamentelor vechi să crească exponenţial.
Lanţul acesta va fi, în mod sigur, rupt de normele(europene) pe care va trebui să le îndeplinească o agenţie imobiliară. Implementarea acestor norme pe piaţa românească va duce la dispariţia numeroaselor agenţii imobiliare de cartier care nu fac altceva decât să strice piaţa imobiliară prin introducerea unor practici incorecte.

Primul semnal negativ pentru piaţa imobiliară

Fără doar şi poate, ştirea zilei de luni este reprezentată de retragerea dezvoltatorului Polimeni de pe piaţa românească. Pentru cei care nu ştiu, Polimeni este un investitor de calibru, iar investiţiile pe care le anunţase pe piaţa noastră se cifrau la aproximativ trei sute de milioane de euro. Însă toate planurile de la început s-au transformat într-o pierdere de 500 000 EUR. Motivul pentru care dezvoltatorul american s-a retras de pe piaţa românească este reprezentat de lipsa finanţării pentru proiectele pe care intenţiona să le dezvolte în Satu Mare şi Galaţi.

În mod sigur acesta este un semnal clar care se vine să confirme celălalt semnal lansat de către Financial Times în urmă cu trei săptămâni. Pentru cei care nu ştiu, nu cu mult timp în urmă, Financial Times a publicat un studiu în care evidenţia faptul că piaţa imobiliară din România este supraevaluată. Mai multe detalii referitoare la piaţa imobiliară vă vom furniza într-un studiu pe care-l vom publica în cursul acestei săptămâni.