Tranșarea meciului SUA vs China la capitolul excesului imobiliar

Citesc o analiză a celor de la Goldman referitoare la piața imobiliară chineză. În mare sunt cam aceleași poncife pe care le tot văd, actualizate cu cifre din statisticile recente și puse în context pentru a rezulta ceea ce și-ar dori SUA. În mare, cei de la Goldman remarcă rezultatul încetinirii tranzacțiilor de pe piața chineză. Cum nu prea se mai construiește, e clar că încep să apară deteriorări la nivelul producătorilor de materiale de construcție. Cei de la Goldman se opresc cu analiza lor la piața oțelului, unde se remarcă o încetinire teribilă a activității și o scădere bruscă de profitabilitate. Cea ce e corect deoarece rezultă din date publice. Doar că mai e ceva.

Analizele de acest tip au împachetat în ele ceva aspirațional: credința nețărmurită că piața imobiliară chineză va face implozie după șablonul celei japoneze, urmând astfel o lungă perioadă de stagflație. Ceea ce ar conveni de minune Americii. Doar că e o chestiune care nu cadrează: China nu este o țară aflată sub ocupație americană. Asta înseamnă că nu vei vedea niciodată FMI-ul mergând „cu asistența” la chinezi pentru a le elibera „soluția salvatoare”(a se citi „termenii capitulării”). De asemenea, Banca Centrală a Chinei nu e o instituție subordonată SUA, iar politica sa nu este, sub nicio formă, una de independență față de stat. De aceea Banca Centrală a Chinei nu are ca obiectiv „lupta cu inflația” - precum cele care „luptă coordonat la nivel global” - ci asigurarea unui framework necesar dezvoltării pe termen lung a economiei chineze. E interesant, din acest punct de vedere, studierea diferenței dintre Banca Centrală a Rusiei - care prin recenta creștere nejustificată a dobânzilor a oferit băncilor partea leului  - și Banca Chinei care oferă nu doar dobânzi mici, ci coordonează întreg sistemul bancar al țării spre susținerea inițiativelor economice. De aceea vedem startupuri chinezești care apar peste noapte cu produse inovative și care reușesc să scaleze impecabil, la fel cum vedem conglomerate industriale care au parteneriate solide cu băncile, în care ambele părți urmăresc rezultate pe termen lung. Să lăsăm însă pălăvrăgeala de-o parte și să ne concentrăm pe ceea ce contează.

Tot mai desele analize ale „deficiențelor Chinei” seamănă ca două picături de apă cu zicerea neaoșă referitoare la paiul din ochiul celuilalt. Niciodată americanii nu se apleacă spre analizarea bârnei din ochiul lor. O analiză a pieței americane a creditului ne arată dimensiunea giganticei bule care s-a dezvoltat acolo. Astfel, țara cu PIB-ul de 28 trilioane $ are o datorie totală de peste 99 trilioane. Nu e ceva ciudat aici? Dacă vom pătrunde și mai adânc în situație, vom vedea un alt element interesant, anume faptul că intervenția din 2008-2009 nu este rezolvată ci, mai rău, înrăutățită. Fac o paranteză pentru a le preciza tuturor că în perioada care-a trecut de atunci am urlat precum câinele la lună în ceea ce privește falsitatea „redresării” de atunci. Și-o să înțelegeți imediat de unde vine povestea.

Un indicator al pieței imobiliare care ar trebui să ne dea de gândit este cel referitor la numărul de unități locative pe cap de locuitor. De ce aduc acest aspect în față? Pentru că a făcut ocol știrea ventilată de Reuters cum că „e posibil ca nici măcar populația de 1.4 miliarde de locuitori să nu acopere numărul de unități locative construite în China”. De unde venea problema? Din faptul că numărul total de metri pătrați construiți era împărțit la media spațiului locativ actual al Chinei, care nu ține cont de dinamică. Standardele locative la care s-a ajuns acum în China sunt infinit mai bune decât cele americane. Știu că pare imposibil, mai ales în condițiile în care persistă imaginea maghernițelor chinezești în care se înghesuiau familii numeroase. Doar că realitatea de azi e total diferită. În primul rând, locuințele chinezești la standardele actuale(inclusiv cele sociale!) sunt mai înalte și mult mai luminoase decât cele americane, fapt care conduce la necesitatea unei suprafețe mai mari a camerei. Când fac împărțeala, analiștii occidentali utilizează media actuală de aprox. 45 mp pe persoană, cu toate că unitățile locative noi sunt mult mai mari(acești 45 mp sunt includ în calcul și vechile locuințe, care sunt demolate pentru a le oferi oamenilor standarde locative contemporane). Pentru comparație, în SUA avem o medie de 72 mp pe persoană, în condițiile în care locuințele(chiar și cele noi) sunt substanțial mai mici, din motivele expuse! Cu alte cuvinte, chinezii au cel puțin un spațiu de manevră dublu față de media americană, însă dacă ținem cont de standardele la care s-a ajuns acolo, ne rezultă o valoare mult maim generoasă.

Revenind la indicatorul despre care am discutat, trebuie să remarcăm un element interesant: SUA se află la un maxim al numărului de unități locative pe cap de cetățean. De ce? Pentru că oamenii „au simțit” oportunitatea din zona proprietății reale și au cumpărat pentru a beneficia de ceea ce acei „guru financiari” pe care-i tot auziți, propovăduiesc ceea ce se numește „venitul pasiv”. Cu alte cuvinte, te împrumuți, cumperi o casă, pe care apoi o închiriezi cu un preț superior ratei și astfel câștigi pe spatele chiriașului. Cu cât piața e mai speculativă - impulsionată de generozitatea Băncii Centrale care practică dobânzi derizorii - cu atât acest gen de business este mai prezent. Vârful fenomenului îl vedeți în Canada unde se speculează nu doar pe ipotecă/închiriere ci și pe diferența de preț dintre proiectul pe hârtie și cel finalizat(e plină piața de speculatori care dau avansul pentru apartamente/case luate în stadiul de proiect, revânzând obligația de cumpărare aproape de finalizarea imobilului, adică înainte de a trebui să achite prețul și încasând diferențe substanțiale). 

SUA, așadar, se află la un maxim absolut al numărului de imobile pe cap de locuitor. Și mai interesantă e concentrarea acestor imobile: acestea se află în mâna generațiilor BabyBoom(42%) și GenX(30%). Millennial-ii au doar 18% din totalul imobilelor. De fapt ce s-a întâmplat? Generațiile mai bătrâne, beneficiind de o structură mai solidă a veniturilor, au fost clienții ideali ai băncilor pentru acest tip de investiții. Astfel, aceștia au fost cei care, din dorința lor de a avea ceva palpabil în mână, au condus la supraevaluarea pieței imobiliare. Mai mult, generațiile mai tinere nu și-au mai permis să-și cumpere imobile, astfel încât au fost nevoite să-și închirieze de la generațiile mai vârstnice. 

O bulă este însă o bulă și, mai devreme sau mai târziu, va bubui. Iar aici vine partea frumoasă: cu toată imigrația ilegală - utilizată de democrați pentru poza frumoasă a unei populații în creștere dinamică, în SUA avem un număr mult prea mare de case, ajuns la epuizare. Construcțiile de noi imobile aproape au înghețat deoarece s-a ajuns la o limită absolută: nu mai există „carne proaspătă” care să participe la schema ponzi imobiliară de acolo. Astfel, în timp ce în China construcția de noi imobile a luat o pauză necesară reechilibrării, în SUA a înghețat totul deoarece efectiv nu se mai poate. După ce americanul „care-o duce bine” are, în afara casei proprii, o casă de vacanță și cel puțin una pe care-o închiriază, intrarea pe piață a unor noi imobile a devenit imposibilă. Și totul s-a anchilozat „în așteptarea verdictului”, toată lumea privind cu teamă spre „ziua judecății piețelor”, atunci când „se dă cu sec”.

De obicei, când aduc în atenție aspectul spargerii bulei imobiliare, toată lumea mă întreabă cu disperare „ce e de făcut”? Păi ce să fie de făcut? Dacă ai casa ta, pe care o ai plătită, nicio bulă imobiliară de pe lumea asta nu te poate îngenunchea deoarece tu locuiești în propriul spațiu locativ, astfel încât, indiferent dacă prețurile cresc sau scad, pentru tine tot aia e. Mai mult, poți avea oportunitatea unui „flip imobiliar”, vânzându-ți actuala proprietate și mutându-te într-una mai mare deoarece la un preț mai mic al imobilelor ți-ai putea permite suplimentarea de spațiu. Dacă însă ești prins într-o schemă de „venit pasiv”, trebuie să-ți faci o analiză pentru a vedea dacă-ți poți permite riscul. Nu-ți spun să vinzi acum, ci să vezi dacă îți poți permite o perioadă mai lungă de diminuare a prețului imobilelor. Și aici avem în vedere un ultim aspect pe care-l vom sublinia azi.

Atât China cât și SUA își controlează Băncile Centrale. În timp ce China evită un dezastru imobiliar prin continuarea finanțării șantierelor deschise, pentru finalizarea imobilelor începute, e de așteptat ca și SUA să opteze pentru „temporizarea picajului imobiliar”. În SUA, fără doar și poate, o corecție de cel puțin 50% a prețului este necesară, fapt care va avea impact și asupra celorlalte piețe aflate sub ocupație americană. Posibil ca strategii de acolo să aleagă o variantă care să tempereze căderea(nu-mi dau seama cum) și care să întindă „plata prețului” pe 8-10 ani. Repet: nu știu cum vor face asta, dar e foarte probabil să încerce spargerea bulei cu pipeta, cu toate că nu s-a mai reușit până acum așa ceva. De aceea e posibil ca scenariul stagflaționist să-l vedem în toată splendoarea sa nu în China ci, culmea, în SUA unde, pe moment, aceasta este singura opțiune viabilă.