sâmbătă, 12 aprilie 2008

Bula imobiliară

Există câteva voci, destul de timide, care au atenţionat asupra balonului format pe piaţa imobiliară. Există însă o majoritate covârşitoare de "analişti imobiliari" care susţin cu tărie că piaţa va creşte la infinit ducându-se până-n zone inimaginabile. Ceea ce este hilar este faptul că, pentru a justifica preţurile umflate, dau exemple aberante. Când bunul simţ arată ca nu e justificat să plăteşti minim 2500 EUR/mp pentru un imobil construit înainte de cutremurul din 77(când normele de construcţie erau deficitare) "intelectualii pieţei" dau ca exemplu Barcelona, unde preţurile ajung şi la 6 000 EUR/mp. Ceea ce uită să spună aceştia este faptul că preţul mediu în marile oraşe din Spania este undeva între 2000 şi 2700 EUR/mp(depinde de oraş). Întrucât piaţa spaniolă este una dintre cele mai speculative pieţe imobiliare din zona euro, trendul acesteia este puternic afectat de criză, aşa cum se poate observa din graficul alăturat. Iar ceva îmi spune că se va duce jos de tot!

Într-un raport publicat de către Century 21 se afirmă că, de la începutul anului, preţurile apartamentelor vechi au căzut cu 7%. Este o confirmare a ceea ce estimaseră cei de la Coface cu ceva timp în urmă. Conform estimărilor aceleiaşi agenţii, preţurile vor scădea cu 10% până la sfârşitul anului, iar această estimare mi se pare destul de rezervată întrucât, odată pornit, tăvălugul scăderilor va merge accelerat. Nu trebuie să uităm că multe din achiziţiile imobiliare din România s-au făcut pur speculativ, iar o asemenea ştire va creşte gradul de nervozitate al pieţei. Cert este că la o scădere mai mare de 20%, băncile ar putea înregistra probleme extrem de mari.

În acest context a apărut şi o estimare a celor de la Ziarul financiar în care se afirmă că, de la începutul anului, preţurile au crescut cu 1%. Iar pentru această cifră nu ştiu dacă trebuie să-i suspectez de amatorism, interese ascunse sau altceva. În primul rând, preţul mediu este calculat pe baza preţurilor afişate într-un ziar în care majoritatea anunţurilor sunt postate de agenţi imobiliari. În medie, pentru o ofertă, un agent introduce cam 3 anunţuri cu preţuri diferite, iar uneori anunţurile care apar aici nu au în spate nicio ofertă(sunt folosite doar pentru a "agăţa" clientul). A da un preţ mediu calculat pe baza acestor anunţuri nu cred că poate reprezenta o iniţiativă serioasă. Şi nu este prima dată când Ziarul financiar publică asemenea aberaţii.

6 comentarii:

  1. o recomandare, Dane (daca am retinut bine numele tau), e preferabil sa spui balon in loc de bula, care ne duce cu gindul la personajul bancurilor romanesti :)

    am informatii directe de la una din cele mai mari agentii imobiliare din Timisoara, care spun ca vinzarile in imobiliare se mentin dar se observa scaderi clare ale numarului de tranzactii comparativ cu acelasi segment de timp de anul trecut.

    zona de investitii imobiliare este strins legata de zona de investitii bursiere. datorita caderii la BVB investitorii au iesit din pozitii, in pierdere sau in cistig. ei sint pusi in situatia de a reinvesti acesti bani. e posibil ca o parte din ei sa fie investiti speculativ in imobiliare. acest lucru ar putea produce un nou virf, probabil ultimul, din cresterea imobiliara in Romania. estimez ca prabusirea va avea initial un palier cu panta scazuta, care se va accentua pe masura ce intervine panica. mi-ar place sa aflu parerea ta despre aceasta estimare!

    RăspundețiȘtergere
  2. Buna ziua,

    As dori sa stiu cum comentati faptul ca ING Real Estate va investi 600 mil. EUR in Romania in proiecte imobiliare. Stiu ei ceva ce altii nu stiu? :)

    Va multumesc.

    RăspundețiȘtergere
  3. cateva sfaturi
    1. In primul rand renunta la @RBS Toate drepturile rezervate ca e aberant...
    2. In al doilea rand scrie indicand solutii si recomandari. Te rezumi la "stiri" si asta nu e bine...

    Succes
    admin

    RăspundețiȘtergere
  4. Piata imobiliara: in declin, "expertii imobiliari": fierb! - ca sa parafrazez titlul seminarului organizat de Ziarul Financiar.

    E prea tarziu pentru ca cineva sa mai salveze caderea pietei imobiliare.

    Ceea ce este mai grav si nu este luat in considerare este faptul ca se ignora influenta cresterii preturilor imobiliare asupra moralului majoritatii angajatilor, care nici nu se mai pot gandi sa cumpere o casa. Oamenii de afaceri arunca banii obtinuti cu greu in afaceri pe piata imobiliara. Astfel, piata imobiliara atrage toate resursele economice, care se risipesc in general pe obiecte de lux cumparate de speculanti sau de oameni care s-au trezit peste noapte multimilionari in Euro.

    Nimeni nu mai investeste in industrie si chiar si investitiile in servicii se reduc.
    Chiar si investitiile in infrastructura sunt intarziate, datorita aberantei cresteri de preturi pe piata terenurilor.
    L-am intrebat pe domnul Ludovic Orban, la seminarul "Piata imobiliara in 2008: Fierbere, stagnare sau declin?", organizat Joi, 17.04.2008, de Ziarul Financiar:

    1. Extinderea la 2 benzi/sens a actualei sosele de centura va servi pentru parcare/acostament?
    2. S-a luat in calcul o extindere ulterioara la 3-4 benzi a centurii cu profil de autostrada?
    3. De ce nu se largesc intersectiile pe soseaua de centura, ceea ce s-ar putea face in cateva zile si trebuie sa ne stresam ani de zile pana cand va fi centura largita si pasajele realizate?

    Ce raspunsuri am primit, in contextul in care majoritatea celor prezenti erau stresati de picajul inevitabil al unor segmente din piata imobiliara:
    1. Haideti.. dom'le.. cine parcheaza pe centura? [oamenii au ras sau au zambit ironic].
    - Tirurile vor astepta sa descarce la depozitele care se vor fi construit in zona am replicat eu...
    -...
    2. Nu s-a luat in calcul o extindere ulterioara.. Insa deja s-a calculat ca la ora actuala este necesara extinderea la 3 benzi pe sens a autostrazii Bucuresti-Ploiesti prin zona Moara Vlasiei - Snagov.
    - Credeti ca intr-un orizont de timp de 4 ani, 3-4 benzi pe sens ar fi prea mult pentru Centura 2?
    - Da. [raspuns sec]
    3. Exista anumite grafice de lucrari, deci nu se poate largi la intersectii soseaua de centura...

    Ce a mai precizat domnul Ludovic Orban, a fost ca ne costa de 50-60 ori mai mult acum fata de cat ne-ar fi costat daca am fi cumparat terenurile cu 5 ani in urma... admitand si faptul ca gandirea pe termen scurt ne costa mult pe termen lung!

    Oare statul nu mai are teren, din terenurile nerevendicate, si nu ar putea sa dea "la schimb" terenuri similare cu cele din zona autostrazii? .. eventual ar putea aplica un coeficient in functie de "valoare terenului", care sa fie stabilita foarte clar in functie de pretul tranzactionat si nu in functie de preturile cerute in Anuntul Telefonic.

    Dar unde ar mai fi "afacerile"? Ar mai exploda preturile?

    De ce nu sunt publicate pe internet traseele autostrazilor?
    - a intrebat un alt participant la seminar.
    Raspuns ambiguu.. Cineva de la un serviciu de informatii.. minister.. nu a fost de acord, insa domnul ministru a mentionat ca vrea sa publice aceste documente pe internet.. insa puteti consulta aceste documente la Administratia Nationala a Drumurilor, la firma de proiectare si chiar la Ministerul Transporturilot.. dar cel mai bine la Administratia Nationala a Drumurilor..ministratia Nationala a Drumurilor..a largita si pasajele realizate?

    A mai fost si doamna Speranta Munteanu de la PwC Romania - PricewaterhouseCoopers, care a fost foarte simpatica: in opinia dansei economia ar trebui sa sprijine piata imobiliara sa nu cada..

    As fi vrut sa intreb: cum doamna, piata imobiliara genereaza crizele economice in ultimele 200 ani in SUA si dumneavoastra vreti ca economia, din care face parte si piata imobiliara, sa sprijine caderea acesteia??
    Nu numai ca este inevitabila caderea imobiliara.. insa acesta este mecanismul de reglare, sau cum spunea domnul Mugur Isarescu, inca din vara anului trecut: "piata va inregistra o corectie". Ceea ce ar fi mai grav ar fi revolta sociala, razboi, etc.
    Oare ce studii are doamna Munteanu? Sau poate era doar emotionata?

    N-am mai intrebat deoarece ma simteam pe teren minat.. majoritatea invitatilor tineau cu dintii de preturile afisate acum in imobiliare si chiar cei de la PwC Romania s-au gandit ca acum este momentul sa faca un catalog de preturi mari...

    De ce nu ati facut pana acum?

    Interesele?!

    E ca si cum la declararea falientului Caritasului de la Cluj, statul ar fi decis sa-i despagubeasca pe "investitori", nu in cuantumul sumelor depuse ci cu sumele promise de Caritas - de 6 ori banii investiti..

    RăspundețiȘtergere
  5. @laurentiu ilie

    "Piaţa imobiliară, febră, greţuri...creştere"...am intitulat în comentariile mele sindrofia cu manipulatori.

    @luca dezmir

    Fondurile de investiţii imobiliare merg la sigur pe pieţele imobiliare din economiile emergente. Au dat tunuri în toată Europa Centrală şi de Est şi nu numai.
    Băieţii ăştia nu joacă la "bursa imobiliară". S-au folosit de un scenariu care a mers şnur până la criza americană. Şcenariul lor e bazat pe un "advertising" agresiv, dar în România s-a transformat în manipulare, iar anul trecut puteam vorbi în România despre religia imobiliară.
    "Tu, eram la agenţie când un fotbalist a cumpărat DOUĂ apartamente ...cash!"
    Wow...ce cerere solidă...
    Fondurile astea nu prea mai au ce căuta ani buni de acum înainte pe pieţele emergente.
    Pe scădere...să-l vezi pe fotbalist cum vinde ca să cumpere el ...altele...

    RăspundețiȘtergere
  6. Pt Laurentiu Ilie

    Doamna Speranta Munteanu are studiile vietii si nimic calificat. Dinsa da din aripioare acum cind e pe cale sa fie trasa pe linie moarta. Din pacate, afirmatiile pe care le face duc la o scadere a credibilitatii corporatiei pt care lucreaza.

    RăspundețiȘtergere