miercuri, 29 aprilie 2020

Imobiliarele în perspectiva crizei

Am primit numeroase întrebări despre impactul crizei actuale asupra imobiliarelor. În mare, pe piață sunt două variante vehiculate. Conform primei ipoteze, la ieșirea din starea de urgență vom avea o reluarea treptată a activității, șomajul va fi reabsorbit în piața muncii și, pe fondul revenirii treptate, vom avea o repornire rapidă a pieței imobiliare. Cea de-a doua ipoteză ne spune că, exact la fel ca-n orice criză, dezechilibrele se vor adânci, iar imobiliarele(și nu doar ele) vor scădea.


O să încerc să privesc ceva mai logic starea de fapt pentru a vă putea oferi o perspectivă corectă asupra a ceea ce urmează. Pornim de la situația de acum. Cam toată lumea s-a obișnuit cu „pandemia”, deja a intrat în limbajul comun așa cum, în urmă cu mai puțin de un an Dincă din Caracal era cel care confiscase spațiul public. Diferența dintre Dincă și pandemie e că, în timp ce Dincă n-a avut efect decât asupra militarilor americani din Caracal care-au fost mutați pe repede-înainte, pandemia are efecte zdrobitoare asupra economiei. Făcând o paranteză, vă voi spune că elementul comun al celor două cazuri e faptul că ambele sunt strategii de canalizare a comportamentului public. O să mai vorbim despre asta, astfel încât închid paranteza.

Așa cum am mai spus, fiecare lună de stat are o influență negativă variabilă care poate ajunge la 9%. Repornirea nu repară minusul, ci aduce după sine o încetinire a căderii; în prima lună de repornire cu 2-3 procente, iar în următoarele luni cu ceva mai mult până când, într-un scenariu pozitiv, în 4-5 luni se ajunge la recuperare totală. Putem însă vorbi de o asemenea recuperare? Dacă starea de urgență ar fi fost instituită doar în România poate că ne-am fi putut aventura în înaintarea unui asemenea scenariu. Însă, cum bine știm, avem o oprire a activității la nivel global, ceea ce ne sugerează clar că o revenire rapidă este exclusă. Asta înseamnă că nici imensul șomaj cu care ne confruntăm nu va fi absorbit și că, mai mult, starea de fapt existentă va pune presiune asupra veniturilor salariaților.

Să vedem însă cum stăm acum la capitolul imobiliar. Cel mai simplu instrument de analiză este raportul dintre prețul unui imobil și prețul de închiriere al zonei. Asta ne dă termenul brut de recuperare a investiției. Pentru calcularea termenului net ar mai trebui scăzut din prețul de închiriere aproximativ 30%. Un timp optim de recuperare a investiției imobiliare ar fi situat între 10 și 15 ani. Personal am urmărit ținte din limita inferioară a intervalului. Ideea de la care am pornit a fost că o amortizare care depășește această perioadă nu e fiabilă din punct de vedere investițional. De asemenea, experiența ne arată că atunci când se depășește limita superioară a intervalului avem de-a face cu o încingere a pieței și e bine să ne abținem.

Punând la lucru această metodologie vom constata că, la ora actuală, piața imobiliară este supraevaluată cu până la aproape 50%(mai precis valoarea maximă pe care am găsit-o a fost 47%). Știu, pare mult. De remarcat este că și cele mai „tentante” alternative nu coboară sub un prag de supraevaluare de 20%.

Avem așadar un interval de supraevaluare cuprins între 20% și 50%. Acesta este însă valabil acum, raportat la veniturile din acest moment(mai precis la cele de dinaintea izbucnirii crizei). După cum am spus, revenirea la „normalitate” nu va echivala cu o revenire a economiei. Aceasta înseamnă că șomajul va rămâne la cote destul de înalte, fiind previzibilă pe acest fond o scădere generalizată a veniturilor. Presiunea asupra salariilor va pune presiune și asupra chiriilor, astfel încât este previzibilă o scădere a acestora cu cel puțin 10% până la sfârșitul anului. Nu cred că vom mai avea o „toamnă fierbinte” deoarece repetarea isterică a plăcii cu pandemia s-ar putea să-i reorienteze pe viitorii studenți către zonele limitrofe sau către alternativele la distanță.

Punând cap la cap rezultă că în perioada imediat următoare vom asista la o presiune teribilă asupra pieței imobiliare. Nu trebuie însă să vă faceți un scenariu de scădere bruscă. Piața imobiliară este una extrem de inerțială. Se va merge o perioadă în continuare în jurul prețurilor actuale, după care vom asista la „ruperea” inerției, adică la o cădere bruscă. Momentul ruperii depinde de presiunea asupra dezvoltatorilor.

Se spune că acum dezvoltatorii sunt mai pregătiți decât la criza trecută, că nu mai sunt îndatorați și că pot să stea mai mult cu stocul de imobile pe care-l au în prezent. Părerea mea e că percepția e falsă. Chiar și cei mai solizi dezvoltator, de construit au construit pe banii clienților și pe scenariul optimist al închiderii tranzacției deoarece clienții „au plătit avansul”. Mai mult, lăcomia i-a orientat către achiziția de terenuri supraevaluate astfel încât în prezent mulți sunt prinși între ciocan și nicovală. Ei bine, în aceste condiții poziția lor nu mai e una atât de tentantă.

Cam atât deocamdată. Rămâne să vedem care va fi rezultatul final al acestei crize. Ca o ultimă ipoteză, consider că maxim în toamna aceasta vom avea un puternic semnal negativ de peste Ocean, iar pe la începutul anului viitor se va produce „ruptura inerțială” din domeniul imobiliar.

15 comentarii:

  1. Am si eu o intrebare,daca se poate sa imi rasundeti.
    Cand estimati ca o cada moneda euro ? dar dolarul ?
    Multumesc !

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. ! Euro = 1.33$ peste 1 an

      Ștergere
    2. In orice caz cred ca cu muuuult DUPA ce pica ronishorul

      Ștergere
  2. La Cluj de exemplu, care trăiește exclusivist din veniturile studenților, cu o întrare de 10mii de studenți noi pe an din care o pondere importanta cauta chirii pentru ca nu au cazare, "ruptura inertiala" va veni în noiembrie. În octombrie se caută aceste chirii la începutul anului universitar. Iar toată lumea știe ca Clujul are chirii mai scumpe și decât București, supraevaluarea fiind făcută pe seama reclamei lui Boc de oraș proeuropean. Ca dovadă că deși Octoberfest este anulat, Untold și Electric Castle nu au anunțat o anulare. Chiriile pe 4-5 zile de festival în Cluj ajungând la prețul chiriei pe o lună. Iar chiriile mici din zonele limitrofe la case gen localități pe lângă Cluj, cu excepția Floresti, sunt puține pe la Vâlcele, Bonțida, Dezmir - oferta fiind mică, tot Clujul e cel care absoarbe cererea de chirii.
    Mai este o specie de proprietari care nu scad deloc prețul chiriei preferând să stea cu ele goale până se găsește turma de 5-6 studenți care sa închirieze cele 3 camere supraevaluate de lux. Iar la capătul celălalt sunt așa zise cutii de chibrituri pentru 1 persană la cel puțin 200 euro.
    Sincer în Cluj totul depinde de următorul an universitar cum va fii. Altfel piața își va revenii abia în 2022. În cazul în care ne reîntoarcem la normalul vieții de student, piața din Cluj este doar acum pe ruptură, mulți având o politică de a plăti jumate de chirie dacă nu stai efectiv în locație ca și măsură de a tine rezervata chiria. Iar unii proprietari mai inimoși din cauza pandemiei au scăzut deja un 20-50% din chirie pe perioada urgenței. Deci există așteptări ca prețurile să revină la normalitate pt cei care au scăzut acum. În schimb vânzarea apartamentelor deja are un regres semnificativ din cauză că vizionarile se fac online pe Skype sau Whatsup. Agentul transmite din apartament către posibilul cumpărător. Doar agentul se plimbă și face apel video acum și pe whatsup la 8 clienți odată când ajunge la locație. Practic e într-un video call toată ziua prin apartamente goale. Pare hilar în ce situație am ajuns dar e spre sănătatea noastră mentală și a propagandei. Numai bine!!!

    RăspundețiȘtergere
  3. Dane, ai vorbit ca va urma un dezastru pe burse, dar iata ca el a fost de scurta durata, de exemplu in SUA indicii sunt aproape de maxime, -10% e doar o corectie infima fata de unde ne aflam in economie asa cum se distribuie in media, chiar si daca ne avem in vedere ca bursele urmaresc viitorul nu starea de moment.
    Avand in vedere ca te-am urmarit pe aici pe blog si ai avut o influenta semnificativa in decizia mea de a investi, si prin urmare se pare ca am pierdut un tren mult asteptat din perspectiva mea asta e ceea ce constat in acest moment, te rog o postare despre cum vezi tu situatia burselor pe un orizont de 6 luni 1an, tinand cont de relaxarea monetara continua, multam.
    Este doar o revenerire de fatada care doar sa schimbe perceptia in totul e ok , revenim sau e doar ultimul dans de pe Titanic inainte de scufundare?

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Nu văd de ce actuala criză nu ar avea un pattern similar cu al celorlalte: prima dată o scădere bruscă, apoi o recuperare rapidă astfel încât optimismul să revină în piețe. Când lumea crede că totul s-a sfârșit și optimismul generat de faptul că „totul e deja bine” vine faza a doua care, de fapt, e al doilea și cel mai puternic val al crizei. Atunci de obicei începe dezastrul se șterg „fundamente” și totul se reia aproape de la zero.

      Ștergere
    2. Bursele mai cresc pina prin 2023 si apoi vine adevarata resetare. Pina atunci baietii destepti isi fac iesirea de pe burse.

      Ștergere
  4. Criza economica este inevitabila. Dupa chitaiala de acum s-a schimbat comportamentul cumparatorului. Se anunta vremuri grele si oamenii devin prudenti in cheltuirea banilor asa ca se creaza o spirala a scaderii in care vor intra, negresit, si imobiliarele.

    Criza este sistemica si va da totul peste cap. Si Iosefini daca vine la putere si tot n-are cum s-o mai scoata la capat. Odata cu inchiderea exploatarilor de petrol de sist din SUA, cel mai mare producator mondial de petrol, economia mondiala se va cutremura puternic. Sa nu uitam ca acolo se apropie cu pasi repezi spre 30 de milioane de someri si zeci de milioane de barili de petrol se indreapta spre tarmurile americane in tancuri petroliere ceea ce va crea un haos in piata. America va avea atat de mult de pierdut incat este o minune daca nu va folosi supapa razboiului (poate de aceea a si fost facut tot deranjul corona pentru ca dezechilibrele erau oricum mari si inainte de criza si era necesara o corectie drastica).

    Intr-un astfel de context imobiliarele vor suferi puternic. Cine are de vandut sa vanda cat mai repede iar cine are de cumparat sa astepte (peste unul-doi ani vor fi multe chilipiruri la executarile facute de banci sau la vanzarilor celor care nu mai au din ce trai).

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Tarile mai sarace vor avea de suferit. US nu depinde de industria petrolului, mai exista un google, un amazon, intelegi ideea. In schimb Rusia depinde. Pentru reputatul domn Putin, criza asta poate insemna sfarsitul unei guvernari glorioase. posibil insotita si de dezmebrarea rusiei

      Ștergere
    2. Imobiliare , bani , criza , petrol, sua si restul lumii.... sa faceti analize partinitoare si nu de impact! Eu cred de multa vreme ca ne-am taiat creaca de sub picioare singurei dincolo de pandemia indusa sau spontan dezvoltata , fiindca se vede clar incapacitatea de a se gestiona un asemenea tip de conflict ! Societatea e una ce intelege gresit situatia , e satula politic dar merge la vot, suplimenteaza SISTEMUL din pix clasa votanta ca sa iasa si numarul si cine trebuie . Dar sa revenim la imobiliare ......tu ai in vedere doar locuintele sau tot ce inseamna imobiliare ?

      Ștergere
    3. E posibil ca de fapt toata criza asta sa fie ca sa dezmembreze Rusia si sa puna mana pe resursele nelimitate ale Siberiei? Siberia sa devina noua "goana dupa aur"?

      Ștergere
  5. A fost blocat si site-ul vremuritulburi.com cu urmatorul mesaj:

    Accesul dumneavoastră către acest site a fost restricționat în baza Deciziei Preşedintelui Autorităţii Naţionale pentru Administrare şi Reglementare în Comunicaţii nr.500/16.04.2020 pentru implementarea prevederilor Decretului nr.195/16.03.2020 privind instituirea starii de urgenta pe teritoriul Romaniei

    RăspundețiȘtergere
  6. În Cluj-Napoca, chiriile au scăzut DEJA cu 10%, la doar o lună de la instituirea "lockdownului".

    Hai să vedem care sunt categoriile care constituie "cererea". Speculatorii au ieşit din joc.
    Angajaţii micilor afaceri, cei din vânzări sau arbeiterii de multinaţională din sfera de producţie au fost deja aranjaţi.
    Bugetarii nu vor mai vedea majorări salariale în viitorul apropiat. Arbeiterii de multinaţională din servicii încă n-au prea fost direct afectaţi, dar probabil nici veniturile lor nu vor creşte substanţial în viitorul apropiat (pe principiul "nu vezi ce se întâmplă în jur? de unde să-ţi dau mărire?").
    Realist, rămân doar muncitorii din IT, dar e cam greu ca asta să poată susţine piaţa. Însă chiar şi aici, o grămadă s-au întins mai mult decât le permite plapuma. În IT-ul automotive situaţia nu e deloc roză. Ceva mă face să cred că nici în outsourcing. Pe lângă asta, e o posibilitate ca la următorul acord, FMI să împingă impozitul progresiv pe salariu şi eliminarea de scutirilor. Să vedem atunci bucurie!
    Pe lângă asta, oare câţi potenţiali cumpărători mai sunt "bancabili"? Oare băncile nu vor carteliza ROBOR+ul pentru a compensa cele 9 luni de oprire a dobânzilor.
    Greşesc?

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. sunt firme de it unde s a cerut..ori concedii odihna..ori munca 4 zile in loc de 5..... artificii sa treaca perioada....it o sa scada din doua motive...economia mondiala...si taxele pe salariile mari vor creste la pachet cu eliminarea de scutiri...asta inseamana asa un 500 euro din start la un senior.iar pe imobiliare cine a avut de cumparat a cam cumparat.studentii au lasat sute de apartamente goale iar toamna se anunta tulbure cu al doilea val de pandemie combinat cu cursurile online.o sa vina vremuri interesante pe imobiliare mai ales ca era dobanzilor mici a cam trecut iar leul nu se poate simti tare bine fara acord fmi. e perfect storm economic.

      Ștergere
  7. Cu 1 Euro la peste 5 RON pe la sfarsitul anului, ma tem ca vor scadea numarul de tranzactii semnificativ; preturile vor urma in jos mai tarziu

    RăspundețiȘtergere

Atenție! Comentariile sunt supuse moderării și vor fi vizibile după o perioadă cuprinsă între 1 și 4 ore. Din păcate aceasta este singura metodă pe care am găsit-o pentru prevenirea spamului și descurajarea comentacilor de profesie.