marți, 1 septembrie 2009

Imobiliare americane

Poate că cea mai reprezentativă imagine pentru ceea ce se întâmplă acum în SUA este cea "povestea" casei de 500K. Pentru cei care nu ştiu o reproduc pe scurt aici: ţi-ai luat acum câţiva ani o casă cu 500 000$ şi acum observi cum casele din vecinătate(similare cu a ta) valorează jumătate din preţ. Este momentul zero în care conştientizezi că nu are sens să munceşti pentru a plăti o ipotecă mai mare. Pentru a-ţi repara "greşelile trecutului" faci o nouă ipotecă pentru "casa de peste drum", te muţi în ea şi renunţi la proprietatea iniţială. O mişcare cu ajutorul căreia câştigi într-o fracţiune de secundă 250 000 de dolari. Acesta pare a fi unul din motoarele recentei creşteri a cererii pentru proprietăţi. Cât de sănătos este un asemenea comportament e greu cuantificabil, dar cred că este mult mai interesant să studiem ce se întâmplă cu adevărat, din punct de vedere al datelor publicate.
Este cert că, pe zi ce trece, portofoliile de credite ipotecare(şi nu numai) ale băncilor americane se deteriorează vizibil. Un indicator relevant pentru evaluarea situaţiei este rata restanţelor din total credite care, pentru moment, atinge în zonele sensibile(Florida spre exemplu) incredibila valoare de 20.1%(în mai, 2009).Intrând şi mai mult în detalii, putem observa că sunt peste 3 milioane de credite ipotecare care au o întârziere mai mare de 60 zile(pot fi considerate ca fiind în "anticamera morţii"). În ceea ce priveşte structura acestor restanţe, se poate observa din graficul de mai jos că trendul este unul crescător pentru prime(se îndreaptă către 5%) şi, aşa cum era de aşteptat, puternic crescător pentru subprime(aproape 20%). Comparativ cu 2007, restanţele s-au dublat, iar graficele nu par a semnaliza vreo urmă de oboseală.
Pentru mai multe detalii despre situaţia exactă a pieţei ipotecare americane, vă recomand să studiaţi datele publicate de Hope Now, ataşate prezentului articol. Personal lucrurile nu mi se par a sta deloc bine, iar publicarea unor indicatori rupţi de context cred că este o tactică falimentară. Unii consideră că prin transmiterea unor imagini pozitive pot rezolva o criză profundă. Experienţa ne-a demonstrat că, până acum, vorbele şi senzaţiile induse artificial n-au rezolvat nimic.

9 comentarii:

  1. ce semnificatie are numaratoarea inversa de pe banda rosie?

    RăspundețiȘtergere
  2. Daca aplicam principiul casei de 500.000 dolari in Romania si in multe alte tari observam ca nu se castiga mai nimic [absolut nimic de fapt]pentru ca legislatia este de asa natura incat tu garantezi cu bunuri prezente si viitoare un credit, nu numai cu imobilul ipotecat, cum este cazul in state. Cresterea ratei de default din acest motiv va fi mai mare in SUA decat in alte tari. E drept insa ca atunci cand stranuta 1q Sam, Europa raceste.

    RăspundețiȘtergere
  3. Stai, nene, că io-s mai greu de cap şi nu pricep: cum adică «câştigi într-o fracţiune de secundă 250 000 de dolari»?

    S-o luăm băbeşte. Să zicem că mi-am luat acum câţiva ani o casă cu 500 000$. Cât a fost downpayment şi cât credit? Şi cât am plătit din credit? De asta depind multe...

    Să zicem 100 000$ downpayment, şi 400 000$ credit. Fiind în State şi nu în România, dacă stau să plătesc ratele pentru ăia 400 000$ credit, suma totală de plată ar fi 640 000$ credit, nu 1 400 000$ ca la noi.

    OK, şi să zicem că am plătit din datorii 200 000$. Am plătit în total deci 300 000$, şi aş mai avea până la stingerea creditului 440 000$ dacă aş plăti frumos lunar, sau dracu' ştie cât dacă aş plăti în avans.

    OK, şi nu mai plătesc. Buun, şi îmi ia casa aia de 500 000% care acuma valorează pe jumate.

    Mă duc şi cumpăr casa de peste drum. Cash. Dar de unde dracu' am eu 250 000$ cash? (De la o păsărică, fie.)

    În final, am plătit 250 000$ pe o casă care atât face, dar nu uita de cei 100 + 200 = 300 000$ plătiţi deja pe casa la care am renunţat!

    Deci: în loc să plătesc în 25 de ani 100 + 640 = 740 000$ pentru o casă evaluată cândva la 500 000$, am plătit pe o casă identică: 100 + 200 + 250 (de la tuşa păsărică) = 550 000$, şi gata, am ACUM o casă în proprietate (dacă al câştigat la loto 250 000$ cash).

    Câştigul net este de 740 - 550 = 190 000$. Desigur, în scenariul meu. Fireşte, în alt scenariu pot fi 250 000$, dar NU AUTOMAT, şi NU ca diferenţa 500 000 - 250 000!

    Acum, de unde dracu' am eu 250 000$ cash?

    Sau, să mi se spună unde greşesc. Nu-s finanţist, sunt inginer. Şi nu am luat şi nici nu voi lua vreun credit vreodată.

    RăspundețiȘtergere
  4. Eu is tot inginer. La mine treaba e mai simpla. Am o rata de 1000 USD/luna la mortage pentru imprumutul meu fara avans la casa mea. Rata pentru mortgage peste drum este 500 la aceleasi conditii. Dar nu-i exclus sa nu fi inteles eu bine.

    RăspundețiȘtergere
  5. faza cu 250k e gresita de autor.
    nici eu nu pricep de unde scoate el banii astia.

    RăspundețiȘtergere
  6. Daca ti-ai luat casa acum 1 an ai platit 12k pana acum si mai ai de dat ~500k. Faci smecheria asta si mai ai d dat 250k. Cred ca de aici.

    RăspundețiȘtergere
  7. De acord ca piata imobiliara e intr-o situatie precara si nu se imbunatateste prea curand (as zice pana nu incepe sa scada somajul), dar scenariul cu "mutatul peste drum" mi se pare putin probabil. O data ce iti abandonezi casa, intri in default si in foreclosure, si iti va fi foarte dificil sa obtii un alt imprumut, chiar si "mic" de 250k, pentru a cumpara casa de peste drum. Cresterea diferitilor indici (cumparari imobiliare, permise de constructie etc.) o atribui mai degraba creditului de 8000$ pe care guvernul il ofera pentru anumiti cumparatori - un mic stimul gen "rabla". O data ce acest stimul expira, la sfarsitul lui noiembrie, probabil vor disparea foarte prompt si "vestile bune" de pe piata imobiliara.

    RăspundețiȘtergere
  8. "scenariul" pe care nu il intelegeti e real si functioneaza asa:
    INAINTE de a abandona casa de 500k faci credit pt cea de-a doua. Intrucat ai un dosar de credit ok o sa iei creditul. Avansul poate sa fie 0% sau 5%, deci mai nimic.
    DUPA ce ai creditul aprobat pt cea de 250k duci frumos cheia la banca pt cea de 500k, si gata. Acum e clar cum functioneaza? nu-s legende urbane, chiar fac multi treaba asta. Unica consecinta e ca iti demolezi scorul de credit, dar pana la urma nu e chiar o drama, o sa iti platesti masinile cash, sau o a iei credit mai scump, sau pe numele altcuiva. totusi o masina decenta in USA incepe de pe la 2000$, iar cu 10k ai ceva de 3 ani.
    Despre cat ai platit deja - sa zicem ca ai casa de doi ani, luata pe varf de bubble cu 4-5% dobanda (valori normale pt USA), la o casa de 500k ai platit din principal nu mai mult de 25k. Asta daca nu cumva aia avut si un "special" de stilul "platiti doar dobanda timp de un an". Asadar pierderea e minora iar castigul e 250k.
    Ce e drept cazul cam extrem, in afara de California casele medii nu costau pe varf 500k ci cam 180-250-300, si nici nu au scazut chiar la jumatate.

    RăspundețiȘtergere
  9. Chestia cu "duci cheia la banca si gata" nu e valabila decat daca declari faliment. Altfel, banca are drept sa ceara executarea datoriei indiferent de cat valoreaza casa.
    Falimentul presupune sa nu mai ai treaba cu bancile americane cativa ani iar banii sa-i ai undeva unde nu ii pot gasi. Altfel, e naspa.

    Sunt curios cum se procedeaza la noi in asemenea cazuri ...

    RăspundețiȘtergere