duminică, 24 mai 2009

Prima casa

"Cum repornim economia" este o iniţiativă a celor de la "Ziarul Financiar", pe care nu am perceput-o decât ca pe o acţiune menită a acoperi cu ceva paginile ziarului. Altă fundamentare nu găsesc acestei iniţiative deoarece e clar că atunci când îl întrebi pe comerciantul de ciungă cum vede ieşirea din criză îţi va spune că cel mai potrivit e să se adopte o lege conform căreia ciunga e prioritate naţională. Din această iniţiativă, mai precis din ideea emanată de epicureanu' Vlădescu, s-a născut prima măsură concretă de stimulare a clientelei economiei. Prezentată cu tam-tam de către membrii marcanţi ai executivului, măsura a stârnit reacţii violente atât pro cât şi, mai ales, contra. Cu toate că a fost dezbătută intens, cred că a fost tratată superficial, majoritatea analiştilor nefiind capabili să argumenteze logic de ce susţin sau nu un anumit punct de vedere. Vom încerca să umplem acest gol aici, pentru ca, în final, să descoperim care vor fi adevăraţii beneficiari.

În primul rând, nimeni nu a remarcat faptul că schema de garantare va conduce la o creştere a costului creditului. Aceasta deoarece FNGCIMM percepe în prezent un comision de risc în valoare de 1.5-2.5%, în funcţie de tipul garanţiei. Având în vedere faptul că discutăm de credite acordate segmentului retail, fondul va avea nevoie de resurse suplimentare, motiv pentru care, cel mai probabil, valoarea comisionului va fi mai apropiată de valoarea superioară, poate chiar mai mare decât aceasta.

Privind din punctul de vedere al clientului, lucrurile nu arată deloc tentant. Oricât de mult ar tăia băncile din tarife, un credit ipotecar luat în noile condiţii se va ridica la un DAE de aproximativ 12-13% pentru EUR şi, probabil, 18-19% pentru RON. La asemenea costuri nu putem vorbi propriu-zis de un credit ipotecar ci, mai degrabă, de un credit de consum. Cel care decide să contracteze un asemenea produs nu poate avea decât două motivaţii: ori se gândeşte să-l achite accelerat(bazându-se pe lipsa comisionului de rambursare anticipată), ori pur şi simplu riscă, gândindu-se că, pe viitor, poate lucrurile se vor îmbunătăţi. Cred că este clar pentru toată lumea că, pentru a avea o piaţă a creditului ipotecar în adevăratul sens al cuvântului, trebuie să avem costuri ale creditului undeva sub 8%.

Mulţi s-au referit la această iniţiativa ca la un cadou oferit băncilor şi au dreptate. Într-adevăr, instituţiile bancare selectate pentru programul "Prima Casă", vor face bani fără a risca nimic. Practic, în momentul în care banca trece creditul la restanţă, fondul plăteşte suma asigurată. În acest fel, banca nu va mai avea prea mari bătăi de cap cu provizioanele sau cu executarea garanţiei. Cu toate acestea, nu vă gândiţi că băncile vor face eforturi prea mari în sensul participării la acest program. La condiţiile puse până acum de reprezentanţii guvernului, s-ar putea ca, până la urmă, să rămână numai CEC-ul interesat de program. De asemenea, cota de garantare de "numai" 80% s-ar putea să nu fie deosebit de tentantă pentru bancheri. Ceea ce ar putea fi tentant pentru bănci, ar fi reacordarea unor credite ipotecare fără şanse prea mari de recuperare, astfel încât imobilul să intre în schema de garantare a guvernului. În acest caz, creditele ar putea fi preluate de rude apropiate ale debitorului, în condiţii mult mai bune.

Este foarte interesantă şi problema beneficiarilor reali ai acestor credite. Aceştia nu vor fi nici dezvoltatorii şi nici angajaţii acestora, aşa cum clama în gura mare piticu'. Atât suma asigurată, cât şi segmentul căruia i se adresează programul, ne conduc automat către piaţa apartamentelor ceauşiste. Impulsionarea acestui segment al pieţei nu are efectiv niciun efect asupra economiei. Din acest punct de vedere, singurii beneficiari vor fi, probabil, agenţii imobiliari rămaşi pe piaţă, dar chiar şi aceştia nu pot spera la mare lucru.

Ceea ce cred cu siguranţă că se va întâmpla va fi impulsionarea fraudelor. Ideea mi-a venit după ce am vorbit pur întâmplător cu un individ din zona periferică a societăţii. Gogu(un personaj generic, rod al imaginaţiei) practică una dintre cele mai rentabile meserii din ziua de azi: cămătăria. Cu toate că este un cămătar minor, Gogu are în prezent nu mai puţin de optsprezece garsoniere şi şapte apartamente. Criza de pe piaţa imobiliară l-a condus spre blocaj, motiv pentru care iniţiativa guvernamentală i se potriveşte ca o mănuşă. Aceasta pentru că, în acest moment, este în căutare de potenţiali clienţi pentru imobilele sale. Nu vă gândiţi că e vorba de cetăţeni care s-ar încadra target-ului la care visează guvernanţii. Clienţii lui Gogu sunt din zona rurală, în general indivizi care nu deţin absolut nimic şi cărora le face documente false de angajare. Probabil, în cooperare cu un funcţionar bancar, Gogu va reuşi să-şi "vândă" rapid toate imobilele. "Clientul" se va alege cu o sumă de bani la care nici nu visa, iar Gogu va scăpa de "pietrele de moară" care-i afectau "lichiditatea".

Indivizi precum cel prezentat mai sus sunt peste tot în ţară. Ei au "logistica" necesară derulării acestor operaţiuni. De cele mai multe ori, ei sunt cei care au stat în spatele fraudelor semnificative consemnate anul trecut pe segmentul creditelor de nevoi personale negarantate. Cei care au făcut bani din acele produse, sunt pregătiţi acum să profite de noua iniţitivă. Aşa se face ca zicala conform căreaia "nu e pentru cine se pregăteşte ci pentru cine se nimereşte" e perfect aplicabilă acestei măsuri.

Aşa cum lesne se poate observa, măsura nu este în niciun caz una anticriză. Este doar o altă modalitate de a cheltui inutil nişte bani, despre care nimeni nu ştie momentan de unde vor veni. Oricum, sper ca această măsură să fie doar o gogoaşă electorală care, la fel ca şi salariile profesorilor, să nu se pună în aplicare niciodată.

11 comentarii:

  1. Putem baga mina in foc ca unii din interlopii de marca din Romania nu au "linie directa" cu unii oficiali inalti pentru a le transmite "doleantele lor" ? ;)

    RăspundețiȘtergere
  2. Ei, si tu acum, cum sa se cheltuie bani aiurea? :)) Se incearca oprirea caderii imobiliarelor, atat. Ca economic n-are sens, aia e clar.

    RăspundețiȘtergere
  3. la acelasi lucru m-am gandit si eu, adica, principalii beneficiari de credite vor fi oamenii dezvoltatorilor(sau speculantilor) care dupa prima luna vor pune cheile pe masa la banca. vor cauta oameni dupa profilul descris de dop-poc, fara bani de avans, fara bani de rate, fara alte proprietati si care vor fi dispusi pt. cateva sute de euro comision sa se bage la un credit garantat de stat.

    RăspundețiȘtergere
  4. Ar trebui sa va ganditi putin si din punct de vedere al bancilor. Banca castiga din comisioane. O garantie executata de stat nu aduce decat un castig foarte mic bancilor. Practic, banca este interesata ca un credit sa se desfasoare pe durata lui planificata initial.Orice plata in avans implica un castig mai putin pentru o banca.
    Este clar ca exista clientela politica, dar nu cred ca bancile sunt asa de fericite. Eu cred ca vor fi in continuare reguli destul de clare stabilite de banci. Iar daca unele banci vor acorda astfel de credite cu voiosie, inseamna ca de fapt sunt niste oameni prin spatele bancilor, si nu banca in sine este interesata de aceste miscari (practic, nu se vor face astfel de magarii decat cu aprobarea directa a sefilor de banci ce vor baga bani in buzunar, in timp de ce banca propriu-zisa nu va castiga mai nimic..)

    RăspundețiȘtergere
  5. parerea mea este ca programul poate fi foarte bun, daca se vor aplica niste principii de acordare corecta. Ar fi un fel de program rabla, de reinoire a imobilelor! Principii: avans minim 20%, grad de indatorare maxim 60%, dobanda maxima 7% - daca se poate, daca nu mai asteptam (desi se poate lejer mai jos de 7 daca se elimina costul asigurarii, costul RMO si se merge pe o marja a bancii rezonabila)

    RăspundețiȘtergere
  6. @tania

    Programul poate fi foarte bun, dar e execrabil de prost.

    Motivul propunerii unui astfel de "program" se rezuma la dorinta de stopare a prabusirii preturilor fara noima din piata imobiliara romaneasca.

    Nu prezinta niciun element de incurajare a construirii de locuinte, e impotriva naturii venind in "sprijinul" celor care ar putea achizitiona mult mai ieftin locuinte in lipsa "programului", incurajeaza timid specula pe ultimul nivel posibil, dupa care se alege praf din categoria "cel mai fin".

    RăspundețiȘtergere
  7. @Dan

    Nu sunt complet de acord cu afirmatzia ta ca datorita sumei mici proiectele imobiliare noi nu vor avea de beneficiat. Daca programul reuseste sa ofere suport pentru pretzurile locuintzelor vechi, asta va oferi indirect suport pentru pretzul celor noi. (nimeni nu ar plati 80k pt. un ap. nou daca pretzul la cele vechi scade la 40k de exemplu)

    Cat despre program, cresterea accesibilitatzii creditelor nu creste niciodata accesibilitatea activelor deoarece e urmata de cresterea pretzurilor. E ca o pisica care-ncearca sa-si prinda coada :) Deci scopul declarat al programului (de a "ajuta" tinerii sa-si ia case) este exclus din start.

    Masuri cretine ca asta nu fac decat sa-mbogatzeasca bancile si sa aduca oamenii de rand in postura de a munci o viatza pentru niste caramizi legate cu mortar. Sper sa nu fie pusa in practica.

    RăspundețiȘtergere
  8. @ Aristotel:am uitat sa zic un alt principiu: se aplica doar la constructiile noi, ca sa incurajeze constructia acestora, nu vanzarea celor vechi. Tocmai de aici iesea si similitudinea cu programul rabla. Dar ai dreptate, modul in care pare ca vor sa aplice aceasta masura duce doar la umflarea balonului gaurit! mai bine ar folosii un prezervativ!

    RăspundețiȘtergere
  9. MIA: Nu trebuie sa bagam mana-n foc. E o chestie stiuta de toata lumea, aproape axiomatica.
    nelu pionieru: Felicitari pentru poza din profil! Ai uitat sa pui ghiulul!
    tania: Nu se va aplica niciun principiu. Totul e facut pe genunchi.
    John: In principal ai dreptate. Numai ca smecheria cu umflatul unui pret de referinta (in cazul nostru cel al imobilelor vechi) in beneficiul unui segment superior(imobile noi) deja nu mai functioneaza. Probabil sunt unii care-si fac iluzii, dar realitatea e alta.

    RăspundețiȘtergere
  10. Nu uitaţi de oamenii care au contractat un apartament pe vârf de bulă, au plătit un avans şi acum se zbat să ia şi creditul.

    RăspundețiȘtergere