Când banii băltesc

Pe vremea în care Europa cunoştea isteria imobiliară, într-o singură ţară a Bătrânului Continent lucrurile mergeau normal. N-o să vă ţin mult în suspans: ţara respectivă se numeşte Germania. Din cauza numărului extrem de mic de proprietari, real estate-ul german a fost o piaţă mai degrabă liniară, cu mişcări previzibile ale preţurilor. O piaţă matură, unde singurele afaceri adevărate erau cele făcute la nivele mari. Un exemplu care-mi vine în minte a fost vânzarea în 2006 a întregului stoc de locuinţe al primăriei din Dresda. O tranzacţie în care primăria menţionată a încasat 1.2 miliarde $ de la fondul american Fortress Investment Group pentru aproape 50 000 de apartamente. De altfel, 2006 şi 2007 au fost ani interesanţi pentru imobiliarele germane. Fonduri mari de investiţii au intrat masiv în piaţă datorită preţurilor mici comparativ cu restul ţărilor europene. Dacă-mi amintesc bine, în acelaşi an 2006, Goldman a pompat aproape 5 miliarde de euro în imobile germane. Banii respectivi, în mare parte, au avut ca efect o reducere substanţială a datoriei oraşelor germane care au adoptat modelul Dresda. Iată unul din motivele pentru care Germania nu a fost lovită atât de rău de criză. 

În ciuda investiţiilor masive, preţurile imobilelor germane nu au crescut. Motivul este unul cât se poate de simplu: Germania este o ţară a chiriaşilor. Neamţul nu are vise de proprietar imobiliar, nu-şi doreşte achiziţia casei în care stă, motiv pentru care procentul proprietarilor este infim. Astfel, preţurile au continuat să rămână în limitele normale. Pe de altă parte, marilor investitori li s-a oferit o perspectivă clară a business-urilor lor. Cu o piaţă a chiriilor atât de dezvoltată, e clar că investiţia în imobile te transformă într-un fel de furnizor de utilităţi, cu perspective foarte limpezi pe termen mediu şi lung. Maturitatea pieţei imobiliare germane a ferit-o de căderile consemnate în celelalte ţări. În acest fel, investitorii  imobiliari, chiar dacă nu au avut parte de creşterile de preţuri pe care şi le imaginau în perioada nebuniei imobiliare, nu au avut parte nici de căderi ale preţurilor, conservându-şi foare bine investiţia. Piaţa imobiliară germană a avut aceeaşi linişte cu care eram obişnuiţi.

Iată însă că lucrurile sunt pe cale să se schimbe. Am fost deosebit de surprins să constat că numai anul trecut preţurile imobilelor nemţeşti au crescut cu o medie de 5%. Este, din punctul meu de vedere, un indicator foarte important deoarece sugerează o direcţie periculoasă: încălzirea pieţei imobiliare germane. Dacă în micile oraşe preţurile nu se modifică, marile oraşe ale Germaniei încep să fiarbă: Berlinul are un incredibil plus de 9.3%, Hamburg-ul de 7.7%, iar München-ul de 6.7%! Ratele mici de dobândă practicate de Banca Centrală Europeană, reorientarea băncilor nemţeşti aproape exclusiv către piaţa internă, iată câteva motive pentru care banii efectiv băltesc în Germania. Şi, în loc să mergă către investiţii serioase, se transformă în combustibil pentru încălzirea preţurilor imobilelor. Buzz-ul care se face acestei investiţii este destul de mare. Din ce în ce mai multe rapoarte ale băncilor de investiţii vorbesc despre perspectivele înfloritoare ale pieţei imobiliare germane. Mai mult, băncile locale dornice de plasare a banilor, le fac potenţialilor clienţi proiecţii interesante ale evoluţiei preţurilor imobilelor şi a raportului rată vs. chirie. Toate aceste realităţi mă fac să cred că putem asista, în scurt timp, la o încălzire puternică a pieţei imobiliare germane.

Întrebarea logică care ne vine imediat în minte este una simplă: de ce ar avea potenţial de încălzire acum, în condiţiile în care aceeaşi piaţă a traversat nebunia imobiliară din 2006-2008 fără nicio problemă? Ei bine, răspunsul cred că e la fel de simplu. În timp ce atunci existau oportunităţi de investiţie la tot pasul, acum lucrurile sunt total diferite. Întreaga Europă e în recesiune, peste tot e nevoie de bani care să acopere găuri nesustenabile. În aceste condiţii, preţurile mici de pe piaţa germană şi perspectiva stabilă a acesteia constituie un magnet pentru investitori. O continuare a creşterii preţurilor poate creşte şi apetitul de împroprietărire al omului simplu. Şi, ca să înţelegeţi despre ce vorbesc, vă voi spune că în Berlin raportul salariu/m2(cunoscut sub numele de Real Estate Purchasing Power; cu cât e mai mare cu atât preţurile sunt mai atractive pentru populaţia locală) este de 1,75 faţă de Londra unde avem 0.5 sau Paris 0.4(la Bucureşti avem o valoare situată în intervalul 0.2-0.3). 

Ce pot însemna toate acestea? Eu unul cred că avem un prim semn că în Europa banii sunt extrem de inegal distribuiţi. În timp ce anumite zone suferă, în altele banii prisosesc şi merg în investiţii aiuristice. De asemenea, putem sesiza accentuarea diferenţei dintre săraci şi bogaţi(o comparare a ratelor la care statele cu probleme îşi finanţează datoria externă este relevantă). Însă, în acelaşi timp, acest lucru ne poate sugera că Germania se află aproape de sfârşitul său de motor al Europei. În cazul în care imobiliarele vor câştiga ca şi procent al investiţiilor de-acolo, cred că vom avea un semn destul de clar de apropiere a unui dezastru. Desigur, acum lucrurile sunt încă îndepărtate de un asemenea scenariu, dar el nu trebuie exclus. Istoria ne-a demonstrat de atâtea ori că apogeul imobiliar precede dezastrul economic. Germania încă nu se află într-o asemenea situaţie, dar e bine să fim pregătiţi din timp pentru un asemenea scenariu. Şi, nu în ultimul rând, cei care vor să profite de pe urma unui asemenea scenariu, cred că ar trebui să-şi pregătească banii pentru, probabil, ultima speculă imobiliară a Continentului.