Luxul și imobiliarele

Un raport al Bain&Company estimează că industria bunurilor de lux va cunoaște o contracție de până la 35% anul acesta. În ceea ce privește revenirea la nivelul anului 2019, aceasta pare a se realiza abia prin 2023!

Într-un fel e logic. Turismul ajuta teribil de bine consumul de produse de lux. Numai dacă ne gândim la americanii ajunși la Paris, care cumpărau „vuitoane”(sic!) într-un „ritual” care devenise obligatoriu, și-avem o imagine asupra „combustibilului” care mișca piața segmentului menționat.


Din foarte multe puncte de vedere, China este o piață perfectă pentru a înțelege ceea ce urmează. Pe de o parte ei sunt cu aproximativ două luni înaintea restului lumii în ceea ce privește COVID-19, iar pe de altă parte, apetența chinezilor pentru produse de lux este binecunoscută. Într-un fel, comportamentul de acolo i-a făcut pe cei de la Bain&Company să emită ipoteza unei reveniri, mai degrabă, în „L” și nu în „V”.

Într-adevăr, revenirea la „normalitate” de după criza coronavirusului nu a readus apetitul chinezilor pentru produse de lux. Magazinele care s-au redeschis sunt suspect de goale, iar vânzările care se mai fac, se fac în continuare online. Însă nici online-ul nu a acoperit gap-ul. Mai mult, autorii studiului estimează că până în 2025 volumul produs de online va fi doar de până în 30% din totalul vânzărilor.

Dincolo însă de piața produselor de lux, e un fenomen deosebit de interesant care mi-a atras atenția în China: în ciuda redeschiderilor marilor mall-uri de-acolo, acestea sunt, într-o mare măsură, goale. Și-aici avem un trend care ne sugerează evoluțiile viitoare nelegate obligatoriu de piața de lux, ci cu un caracter mult mai general.

Încă înainte de criza COVID-19 marile business-uri de retail din SUA au început să se prăbușească zgomotos. Problemele marilor centre comerciale au apărut în SUA pe vremea când nu era nici vorbă de pandemie. Ceea ce vedem în China e cumva un fenomen care va fi din ce în ce mai vizibil în viitor. Retailul clasic se va subția teribil, iar segmentul său va fi mâncat, într-o proporție destul de mare, de online. Asta înseamnă probleme majore pentru segmentul imobiliar comercial. Treptat, spațiile comerciale nu vor mai avea căutare întrucât, pur și simplu, nu se va mai vinde prin intermediul lor. Doar anumite categorii de produse vor rămâne tributare segmentului de retail clasic. Asta va pune presiune într-o măsură mai mică pe proprietarii spațiilor comerciale din zonele intens circulate, însă va avea un efect devastator asupra proprietarilor mega-spațiilor în care traficul e „fabricat”: mall-uri și mari centre comerciale.

Este posibil ca, după „revenire”, să asistăm la falimente ale unor mall-uri sau recompartimentări ale acestora pentru a servi unor alte scopuri. De asemenea, va fi o presiune interesantă pe proprietarii spațiilor de birouri. Companiile au descoperit că munca de acasă poate fi aproape la fel de eficientă precum cea de la serviciu, astfel încât este previzibilă o creștere a segmentului de teleworking. Astfel, necesarul de spațiu va scădea, ceea ce va pune o presiune destul de mare pe proprietarii spațiilor de birouri. Singurul segment comercial care va cunoaște o creștere destul de bună va fi cel al spațiilor logistice. Dezvoltarea online-ului va face necesară creșterea spațiilor logistice și crearea de buffere în apropierea marilor orașe. Asta deoarece în online vor cunoaște expansiuni teribile cei care vor oferi livrare imediată. Așadar, operatorii de spații logistice vor fi câștigătorii perioadei imediat următoare.

În ceea ce privește segmentul rezidențial, schimbările vor fi dure. Lovitura teribilă primită de segmentul închirierilor pe termen scurt a pus presiune atât pe proprietari, cât și pe posibilii cumpărători în vederea intrării în acest business. Asta însă se vede destul de puțin acum, dar spre sfârșitul anului redirecționările de fonduri se vor vedea limpede. Nici chiriile clasice nu se simt bine, în condițiile în care fenomenul de teleworking va lua amploare. Presiunea pe închirieri în apropierea locurilor de muncă va scădea și, cu această ocazie, zonele care „alimentau” construcția de noi imobile vor fi sărăcite.

De asemenea, un fenomen advers va fi cel legat de căderea economică deja destul de vizibilă. Reluarea activității va veni la pachet cu mutări masive din șomajul tehnic în șomajul propriu-zis, ceea ce va micșora teribil vânzările. Imaginați-vă că în România, de la un șomaj marginal în 2019, se estimează o rată a șomajului cu două cifre la sfârșitul anului în curs! Ce înseamnă aceasta e mai mult decât limpede: contracții ale investițiilor în rezidențiale și faliment pentru aventurierii care se apucă acum de o asemenea investiție. Chiar dacă mulți dintre dezvoltatori - având lecțiile învățate din 2008 - au fost prinși într-o poziție relativ bună, spre sfârșitul anului vor avea puține motive de optimism. Câștigătorii vor fi cei care vor reuși să-și închidă pozițiile acum, speculând optimismul de moment.

Ce trebuie să înțelegem din toată poliloghia de până acum? În primul rând că schimbările vor profunde, generate de forțarea schimbării de percepție a consumatorului. „Distanțarea socială” - cu toate că părea o măsură pe termen scurt - va avea efecte economice majore pe termen mediu și lung. Învățați să profitați de noua realitate care ,iată, se întrevede destul de limpede!