Ora adevarului

Este o perioadă destul de mare de când n-am mai discutat despre imobiliare. Evoluând banal, static, piaţa imobiliară n-a mai interesat pe nimeni. Şi era limpede să se întâmple aşa atâta vreme cât preţurile au fost ţinute artificial sus de interese diverse. Principalul vector responsabil pentru blocarea pieţei este, aşa cum probabil intuiţi, sistemul bancar. Cum stimularea investiţiilor imobiliare a fost preferata băncilor în perioada de dinaintea crizei, picarea pieţei a pus presiuni extreme pe garanţii. În acest fel, fiecare scădere a preţurilor pe piaţa imobiliară se reflecta direct în valoarea garanţiilor sau a bunurilor aflate în curs de executare, ceea ce se traduce în deteriorări de indicatori. Multă vreme băncile au preferat cosmetizarea situaţiei şi aceasta fie că vorbim de acceptarea unor (re)evaluări optimiste ale garanţiilor, fie că vorbim de refuzul de a vinde anumite imobile în curs de executare la preţuri mai mici de un prag care garanta o pierdere minimă.

Lucrurile însă sunt pe cale să se schimbe. Noua paradigmă vine din Spania, fosta regină a imobiliarelor europene. Atât de mult a mizat economia spaniolă pe imobiliare încât stocul de imobile noi din Spania îl depăşise pe cel din SUA. De la începutul crizei băncile spaniole au încercat să-şi reducă din expunere dar, ca peste tot, n-au acceptat praguri mari de pierdere şi au încercat să contribuie la frânarea deteriorării preţurilor. O mişcare naturală, generată de propriul interes. Cum situaţia economică a ţării s-a înrăutăţit permanent, Banca Spaniei a hotărât să intervină în forţă, obligând băncile să-şi vândă "stocurile" de imobile la orice preţ. Cu toate că poate fi considerată o mişcare hazardată, decizia Băncii Centrale arată o hotărâre cât se poate de clară pentru curăţarea sistemului. Să fim bine înţeleşi, menirea unei bănci nu este aceea de a administra imobile astfel încât e limpede pentru orice om normal că lichidarea garanţiilor creditelor neperformante trebuie să se facă la preţul pieţei, preţ care este dictat de cerere şi ofertă. Aşa s-a ajuns ca anumite garanţii să fie lichidate şi la o pierdere de 90%.

Criticii deciziei Băncii Spaniei aduc în prim plan situaţia de pe piaţa imobiliară şi spun că a obliga vânzarea imobilelor deţinute pe o piaţă blocată înseamnă a conduce instituţiile financiare spre o pierdere sigură. Într-adevăr, dacă dăm un ochi pe statistici putem acorda circumstanţe unei asemenea opinii. Însă nu trebuie să uităm că băncile au ajuns cei mai mari jucători de pe piaţă, iar "ţinerea de preţ" nu este altceva decât principalul factor care blochează piaţa. Pe de altă parte, începând cu anul 2008 a fost timp suficient pentru lichidarea imobilelor, dar nu s-a făcut mai nimic. 

Decizia radicală luată de Banca Spaniei va avea două efecte pozitive: în primul rând va permite ca în scurt timp să se cunoască exact necesarul de capital al băncilor spaniole, factor care va contribui hotărâtor la însănătoşirea situaţiei şi, pe de altă parte, va debloca piaţa imobiliară deoarece cei care au cumpărat stocurile de imobile trebuie să găsească metode eficiente de valorificare a acestora, chiar dacă este vorba de vânzări pe 1 EUR. Este o mişcare cât se poate de inspirată care, în funcţie de rezultate, va fi multiplicată la nivel european. Oricum, uşor, uşor, ne apropiem de momentul adevărului, adică acel moment în care vor reapărea oportunităţile chiar şi pe o piaţă pe care o credeam sufocată.