Perspective imobiliare

În urmă cu aproximativ 8 luni estimam într-un articol o cădere a pieţei imobiliare de aproximativ 40% pentru anul în curs. Reacţiile au fost contrare acestei opinii: cea mai mare parte a cititorilor şi-au exprimat o îndoială clară. Privind retrospectiv, în perioada aceea nimeni nu se putea gândi la posibilitatea unei corecţii masive. Se petrecea un efect similar cu cel din piaţa de acţiuni: SIF-urile(ca să dau un exemplu edificator) se înscriseseră pe un trend descendent, dar nimeni nu le vedea mai jos cu mai mult de 20%.

Întorcându-ne la imobiliare, mi-a reţinut atenţia un studiu făcut de Re/Max, conform căruia preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu 35% în timp ce, pentru apartamentele noi, scăderea este de 25%. Şi de-abia intrăm în noiembrie, adică în perioada în care cererea pe piaţa imobiliară scade drastic. Suplimentar avem de-a face cu pericolul unei contagiuni pe fondul căderii spectaculoase a pieţei imobiliare maghiare, iar scăderea rating-ului de ţară şi perspectivele sumbre pe care le are economia românească vor pune o presiune extremă pe toate segmentele pieţei imobiliare locale. Se pune totuşi întrebarea firească: oare cât vor mai scădea? Ei bine, cred că mult, iar în continuare voi prezenta câteva cifre pe care le consider mai mult decât probabile.

Blocurile vechi, construite înainte de 1977, îşi vor pierde cel mai rapid valoarea deoarece au un grad mare de degradare şi au fost construite într-o perioadă în care normele de construcţie erau mult mai lejere. O altă problemă a acestor construcţii este că, în marea lor majoritate, la următorul cutremur vor trece în categoria imobilelor cu bulină. Pentru aceste imobile cred că, până la jumătatea anului viitor, se va înregistra o scădere a preţului de peste 50% faţă de preţurile actuale. Restul imobilelor vechi vor cunoaşte o depreciere cuprinsă între 20% şi 50%, în funcţie de anul de construcţie şi locaţie.

Un fenomen interesant se va întâmpla pe piaţa apartamentelor noi. Dacă până acum scăderea a fost artificial frânată, în perioada următoare, pe fondul înrăutăţirii condiţiilor de finanţare şi a presiunilor făcute de speculatori, vom vedea accelerarea căderii preţurilor. Nu este exclus să avem scăderi de peste 30% faţă de preţurile actuale, în funcţie de stadiul de execuţie şi de locaţie. Cele mai mari scăderi de preţuri se vor consemna în segmentul superior.

Numărul mare de imobile disponibile pentru vânzare va continua să pună presiune şi pe piaţa chiriilor conducând la scăderi importante. Având în vedere faptul că pe piaţă oferta este superioară cererii, vom vedea o reducere cuprinsă între 10% şi 30% în următoarele 6 luni(cele mai mari corecţii se vor înregistra la apartamentele cu peste 3 camere şi la case/vile).

Nu vor fi ocolite de scăderi masive nici spaţiile comerciale. Până acum, creşterea chiriilor şi a valorii acestor spaţii s-a datorat exclusiv expansiunii agresive a băncilor. Este clar că de-acum înainte nu numai că nu vom mai asista la expansiunea băncilor ci, în mod sigur, la o contracţie pe fondul reducerii cheltuielilor de funcţionare şi al eficientizării activităţii. Cum şi consumul va începe să scadă, este limpede că şi pe acest segment se vor înregistra deprecieri masive.