Imobiliarele în perspectiva crizei

Am primit numeroase întrebări despre impactul crizei actuale asupra imobiliarelor. În mare, pe piață sunt două variante vehiculate. Conform primei ipoteze, la ieșirea din starea de urgență vom avea o reluarea treptată a activității, șomajul va fi reabsorbit în piața muncii și, pe fondul revenirii treptate, vom avea o repornire rapidă a pieței imobiliare. Cea de-a doua ipoteză ne spune că, exact la fel ca-n orice criză, dezechilibrele se vor adânci, iar imobiliarele(și nu doar ele) vor scădea.


O să încerc să privesc ceva mai logic starea de fapt pentru a vă putea oferi o perspectivă corectă asupra a ceea ce urmează. Pornim de la situația de acum. Cam toată lumea s-a obișnuit cu „pandemia”, deja a intrat în limbajul comun așa cum, în urmă cu mai puțin de un an Dincă din Caracal era cel care confiscase spațiul public. Diferența dintre Dincă și pandemie e că, în timp ce Dincă n-a avut efect decât asupra militarilor americani din Caracal care-au fost mutați pe repede-înainte, pandemia are efecte zdrobitoare asupra economiei. Făcând o paranteză, vă voi spune că elementul comun al celor două cazuri e faptul că ambele sunt strategii de canalizare a comportamentului public. O să mai vorbim despre asta, astfel încât închid paranteza.

Așa cum am mai spus, fiecare lună de stat are o influență negativă variabilă care poate ajunge la 9%. Repornirea nu repară minusul, ci aduce după sine o încetinire a căderii; în prima lună de repornire cu 2-3 procente, iar în următoarele luni cu ceva mai mult până când, într-un scenariu pozitiv, în 4-5 luni se ajunge la recuperare totală. Putem însă vorbi de o asemenea recuperare? Dacă starea de urgență ar fi fost instituită doar în România poate că ne-am fi putut aventura în înaintarea unui asemenea scenariu. Însă, cum bine știm, avem o oprire a activității la nivel global, ceea ce ne sugerează clar că o revenire rapidă este exclusă. Asta înseamnă că nici imensul șomaj cu care ne confruntăm nu va fi absorbit și că, mai mult, starea de fapt existentă va pune presiune asupra veniturilor salariaților.

Să vedem însă cum stăm acum la capitolul imobiliar. Cel mai simplu instrument de analiză este raportul dintre prețul unui imobil și prețul de închiriere al zonei. Asta ne dă termenul brut de recuperare a investiției. Pentru calcularea termenului net ar mai trebui scăzut din prețul de închiriere aproximativ 30%. Un timp optim de recuperare a investiției imobiliare ar fi situat între 10 și 15 ani. Personal am urmărit ținte din limita inferioară a intervalului. Ideea de la care am pornit a fost că o amortizare care depășește această perioadă nu e fiabilă din punct de vedere investițional. De asemenea, experiența ne arată că atunci când se depășește limita superioară a intervalului avem de-a face cu o încingere a pieței și e bine să ne abținem.

Punând la lucru această metodologie vom constata că, la ora actuală, piața imobiliară este supraevaluată cu până la aproape 50%(mai precis valoarea maximă pe care am găsit-o a fost 47%). Știu, pare mult. De remarcat este că și cele mai „tentante” alternative nu coboară sub un prag de supraevaluare de 20%.

Avem așadar un interval de supraevaluare cuprins între 20% și 50%. Acesta este însă valabil acum, raportat la veniturile din acest moment(mai precis la cele de dinaintea izbucnirii crizei). După cum am spus, revenirea la „normalitate” nu va echivala cu o revenire a economiei. Aceasta înseamnă că șomajul va rămâne la cote destul de înalte, fiind previzibilă pe acest fond o scădere generalizată a veniturilor. Presiunea asupra salariilor va pune presiune și asupra chiriilor, astfel încât este previzibilă o scădere a acestora cu cel puțin 10% până la sfârșitul anului. Nu cred că vom mai avea o „toamnă fierbinte” deoarece repetarea isterică a plăcii cu pandemia s-ar putea să-i reorienteze pe viitorii studenți către zonele limitrofe sau către alternativele la distanță.

Punând cap la cap rezultă că în perioada imediat următoare vom asista la o presiune teribilă asupra pieței imobiliare. Nu trebuie însă să vă faceți un scenariu de scădere bruscă. Piața imobiliară este una extrem de inerțială. Se va merge o perioadă în continuare în jurul prețurilor actuale, după care vom asista la „ruperea” inerției, adică la o cădere bruscă. Momentul ruperii depinde de presiunea asupra dezvoltatorilor.

Se spune că acum dezvoltatorii sunt mai pregătiți decât la criza trecută, că nu mai sunt îndatorați și că pot să stea mai mult cu stocul de imobile pe care-l au în prezent. Părerea mea e că percepția e falsă. Chiar și cei mai solizi dezvoltator, de construit au construit pe banii clienților și pe scenariul optimist al închiderii tranzacției deoarece clienții „au plătit avansul”. Mai mult, lăcomia i-a orientat către achiziția de terenuri supraevaluate astfel încât în prezent mulți sunt prinși între ciocan și nicovală. Ei bine, în aceste condiții poziția lor nu mai e una atât de tentantă.

Cam atât deocamdată. Rămâne să vedem care va fi rezultatul final al acestei crize. Ca o ultimă ipoteză, consider că maxim în toamna aceasta vom avea un puternic semnal negativ de peste Ocean, iar pe la începutul anului viitor se va produce „ruptura inerțială” din domeniul imobiliar.